CONTRATO DE ALUGUEL É VÁLIDO MESMO QUE APENAS UM DOS COPROPRIETÁRIOS TENHA LOCADO O IMÓVEL?

Conforme recente decisão do STJ, embora o Código Civil Brasileiro possua exigência de que a maioria absoluta dos coproprietários do imóvel deve assinar o contrato de locação para dar posse de imóvel a terceiros (locatário), eventual ausência de tal consentimento não tem o condão de causar nulidade do contrato locatício.

Portanto, a lei não impõe a obrigatoriedade de que todos os proprietários firmem o contrato de locação para que este seja válido diante do inquilino e de terceiros, e foi o que decidiu o STJ ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário, que assinou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.

No caso sob análise, o autor do despejo ajuizou o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Ocorre que duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração. Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação.

Entretanto, o TJSP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade, o que foi confirmado na Corte Superior, o Superior Tribunal de Justiça.

O ministro Villas Bôas Cueva, em seu voto, explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse, o que também se aplica ao caso da locação, quando ocorre um desdobramento da posse em favor do inquilino, mesmo que de forma temporária; o ministro destacou ainda que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil e ponderou: “é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu. A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração”, complementou o ministro.

O Ministro, em seu voto, entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Ao decidir pela manutenção do entendimento do TJSP, frisou o ministro ser “inusitado” que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis e no despejo, e arrematou: “Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel”, finalizou o ministro.

O ideal, portanto, é que ao firmar um contrato de locação o inquilino verifique a propriedade do bem ou mesmo os documentos que demonstrem a posse pelo locador – vez que no Brasil é comum que o possuidor não tenha efetivado o registro de sua propriedade por qualquer motivo, mas ostenta documentos que demonstram ser o possuidor direto do bem -,  bem como se o signatário do locatício representa os proprietários e/ou possuidores do imóvel objeto da locação.

Chrisciana Oliveira Mello, sócia de Carlos de Souza Advogados, aluna especial do curso de mestrado em Processo Civil da Universidade Federal do Espírito Santo.

Foto: Pixabay

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