Saiba mais sobre locação de imóvel comercial

Muita gente já ouviu falar que no caso de locações comerciais existe a possibilidade de o locatário exigir a renovação compulsória do contrato. Para tanto, existem alguns requisitos exigidos pela lei, que, sem sombra de dúvidas, interessam a todos que lidam com este tipo de imóvel.

Inicialmente, importante esclarecer que são consideradas locações não residenciais ou comerciais aquelas em que o locatário é pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Segundo a lei 8.245/1991, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

1) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (se o contrato for por prazo indeterminado não há possibilidade de renovação compulsória);

2) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos, isto é, pode haver um único contrato com prazo mínimo de 5 anos ou mais de um, entre as mesmas partes e com o mesmo objeto, desde que tenham sido celebrados seguidamente, sem interrupção, e que a soma de todos dê, no mínimo, 5 anos.

3) O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. Assim, além dos 5 anos necessários à renovação compulsória, é preciso também que o locatário exerça o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo de 3 anos.

Para exercer este direito, de se manter compulsoriamente no imóvel locado, o locatário deverá ajuizar ação judicial contra o locador no prazo de 1 ano a 6 meses, antes da data de finalização do contrato que estiver em vigor.

No entanto, existem hipóteses em que, mesmo preenchidos os requisitos acima listados, o locador não é obrigado a renovar o contrato, quais sejam:

1) Quando, por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar obras no imóvel que importem na sua radical transformação;

2) Para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (trata-se da retomada pelo locador para construção mais útil);

3) Se o imóvel for requerido para uso próprio do locador;

4) Se o imóvel for requerido para transferência de fundo de comércio existente há mais de 1 ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Importante observar que, neste caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de atividade do locatário, exceto se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences;

5) No caso de proposta de terceiro para locação do imóvel em melhores condições do que as do locatário.

Cabe destacar que se a locação for de espaços em shopping centers, não se aplicam as hipóteses de números 3 e 4, de forma que, ainda que ocorram estas situações, o locatário terá direito à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Além disso, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão da hipótese de nº 5 (proposta de terceiro em melhores condições) ou se o locador, no prazo de 3 meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Por fim, existem algumas atividades que, pela sua importância social, exigem a continuidade do contrato de locação, de forma que sua rescisão compulsória, por parte do locador, só é admitida em hipóteses excepcionais, independentemente do prazo do contrato.

Assim, no caso de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:

1) Por mútuo acordo;

2) Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

3) Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

4) Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

5) Se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.

Fora essas estritas hipóteses, a locação de imóvel para as atividades acima listadas deverá perdurar pelo prazo desejado pelo locatário, independentemente da vontade do locador ou do prazo do contrato.

 

29 Respostas para “Saiba mais sobre locação de imóvel comercial

  1. sou locatário de um imóvel comercial, com a msm atividade mais de 8 anos, independente do contrato, eu tenho alguns direito de estabilidade se for vendido o imóvel ..

  2. Olá Bom dia, tenho dois prédios comerciais alugados na msm rua um do lado do outro e a msm imobiliária, e fora esses dois que tenho alugado tem mais 1 prédio que está a disposição para alugar vizinho ao meu, eu trabalho no ramo da alimentação tenho restaurante, queria saber se eles podem alugar esse outro prédio para o mesmo ramo meu? e o que posso fazer para que eles nao aluguem? já que tem gente interessado em colocar restaurante tbm. obg

    1. Lara, boa noite. Pelo seu breve relato, não há que se falar em concorrência desleal pela simples locação de estabelecimento com o desenvolvimento do mesmo ramo. A própria Constituição assegura a livre concorrência ao tratar da Ordem Econômica. Ademais, concretamente, a concorrência apenas será desleal quando houver a prática de condutas ilícitas para angariar clientela, prejudicando os concorrentes daquela atividade empresarial. A simples locação para a instalação de um outro restaurante na mesma rua não configura tal prática ilícita.

  3. eu nao tenho contrato de locação, e o dono do imovel que subir o aluguel de 1440,00 para 2500,00, estou no imovel a 30 meses, sempre foi reajustado pelo igpm, agora o dono falou que vai me notificar para eu desocupar o predio, o que posso fazer?

    1. Eduardo, boa tarde. É preciso verificar com maiores detalhes a sua situação, principalmente para entender sobre o momento do reajuste e os fundamentos para tanto. Você disse que ocupa o imóvel há aproximadamente 30 meses, se o período for superior ao prazo mencionado, o contrato verbal foi prorrogado e por prazo indeterminado, de tal forma que o proprietário apenas poderá retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei. Para saber mais sobre esse assunto, confira o seguinte post: https://www.folhavitoria.com.br/geral/blogs/direito-direto/2014/08/26/como-prevenir-o-imovel-locado-de-um-venda-inesperada/

  4. AMIGO SOU LOCATÁRIO . SOU FILHO DA LOCADORA DESTE 1989 POSSO FAZER UM CONTRATO POR 20 ANOS E SE A LOCADORA FALECER OS HERDEIROS PODE PEDIR O IMÓVEL

    1. Prezado Jairo, com o falecimento da locadora, a locação transmite-se aos herdeiros. Como o senhor é um dos herdeiros, por ser filho, acabará ocorrendo uma confusão entre os sujeitos da relação contratual, já que o senhor passará a ser locador e locatário ao mesmo tempo.

  5. Bom dia! preciso ajuda urgente! alugo um imovel comercial o qual o contrato termina( ou renovaria) em abril de 2015. Estou nele há 7 anos sem jamais atrasar o aluguel.O proprietario pediu o imovel alegando venda, estipulando um valor para q eu compra, pois tenho a preferencia. Sem condiçao de compra-lo terei q entregar. Tenho q entregar mesmo ainda estando no prazo do contrato, ou ele tbem tem q pagar a multa a mim por estar pedindo antes do contrato vencer?

    1. Andrea, bom dia. O proprietário pode, sim, querer vender o imóvel. Para responder aos detalhes de sua indagação, seria necessário analisar o contrato celebrado entre vocês. De toda forma, é possível que vocês negociem, com o comprador, inclusive, o prazo para saída do imóvel e outros ajustes.

  6. sou locador de um abrigo de crianças onde irá terminar o contrato agora em março de 2015, existe alguma lei que exija do locador o aviso prévio da entrega do imóvel, tendo o mesmo pago 3 meses de depósito.

    1. André, bom dia. O prazo de seu contrato termina em março? Qual a previsão contratual para a entrega do imóvel? Há possibilidade de renovação? Inicialmente, é preciso analisar seu contrato para te fornecer maior suporte em eventual negociação. Se o depósito de 3 meses de aluguel foi pago como garantia, o valor será restituído a você ao término do contrato. Provavelmente, também existe no contrato uma cláusula sobre a possibilidade de renovação da locação, caso seja de seu interesse e do locatário, vocês podem negociar isso antes de março e já estipular novos termos para tanto. Um abraço.

    1. Maciel, boa noite. Sim, não há uma obrigação de renovação automática e contínua do contrato. Você pode pedir o imóvel ou reajustar o aluguel, o que lhe for mais conveniente. De toda forma, é preciso analisar o contrato de locação, ele ainda existe? Os contratos costumam prever, inclusive, a retomada do imóvel ou a rescisão antecipada em algumas circunstâncias, desde que notificado o locatário. Para uma orientação mais precisa, sugerimos que procure a Defensoria Pública ou contrate um advogado. Um abraço.

  7. Olá. Alugo um ponto comercial que é dividido para duas pessoas a mais de 25 anos. Tenho apenas o ultimo contrato de muitos anos atras, assinado por ambos. Apos isso teve alguns aumentos de forma verbal mesmo. Hoje, quero formalizar novamente e ter um contrato, mais eles não querem assinar. Quais os direitos que eles tem sobre o imovel, algumas pessoas ja falaram que o imovel ja é deles pelo tempo isso é verdade?

    1. Vagner, boa noite. O que devem ter te falado é sobre o Usucapião. Se você possui provas de que o imóvel está alugado, não há que se falar em usucapião, ainda que o contrato seja formal. De toda forma, é preciso formalizar a situação e atualizar esse contrato, que, mesmo sendo antigo, ainda possui valor, por renovação automática e anuência das partes. Para uma assessoria jurídica mais direcionada à sua situação, sugerimos que procure a defensoria pública ou contrate um advogado.

  8. Assinei um contrato de aluguel de um imóvel para uso comercial. Quando da vistoria percebi muitas infiltrações nas paredes do imóvel que inviabilizam a instalação do negócio pretendido. a imobiliária diz que não faz os reparos. Posso dessitir do aluguel sem prejuízo? Ainda não efeutei o depósito da cauçao exigida e não assinei o laudo de vistoria e também não recebi as chaves do imóvel.

    1. Gilvan, qual a previsão de seu contrato sobre essa desistência? Por já ter assinado o contrato, é preciso averiguar o que foi estipulado. Você já conhecia o imóvel? De quando são as infiltrações? Para uma orientação jurídica mais precisa sobre como se desvincular desse contrato, sugerimos que procure contrate um advogado para uma assessoria mais direcionada. Um abraço.

  9. ola, fui locatário de um imóvel comercial por 8anos, entreguei o prédio recentemente, por conta do valor, meu contrato é de gaveta e o lacador aumentava fora do permetido por lei, entreguei, em seguida o lacador alugou para outa empresa no mesmo ramo, que esta dizendo aos meus clientes que me procuram que nao trabalho mais no ramo, o que faço tenho direitos a indenizações?

    1. Cristiane, boa noite. Se vocês não formalizaram o contrato de locação com previsões sobre não concorrência, contra o antigo locador, não há medidas a serem tomadas. Para uma análise sobre eventual medida em face do novo locatário, sugerimos que você procure a Defensoria Pública ou contrate um advogado, para que a orientação jurídica seja específica e direcionada a seus interesses. Um abraço.

  10. Ola
    Alugo um predio comercial e no contrato fizemos por 5 anos, mas estou querendo sair antes do prazo estipulado. Prazo de +/- 2 anos e meio. O contrato não foi registrado em cartório, não tenho aluguel pendente, é pq vou vender o ponto e o novo comprador vai ficar com o local (responsavel pelo aluguel) tenho alguma multa contratual?
    Obrigada

    1. Rosy, boa noite. A existência de penalidade depende do quanto foi acordado em seu contrato de locação. É preciso analisar seu contrato, mesmo sem registro em cartório, e averiguar a situação. Para uma análise específica, sugerimos que procure a Defensoria Pública ou contrate um advogado. Um abraço.

  11. Boa tarde. Minha mãe tem um imóvel alugado há mais de 10 anos, não há e nunca houve contrato. Hoje minha mãe foi falar com a inquilina pois irá construir o andar de cima, e para fazer a escada precisará fechar uma porta que possui no ponto que está alugado. Tal questão não interfere de forma alguma no tamanho ou no funcionamento do estabelecimento, porém, a inquilina se negou e disse que se ela construisse alguma coisa, seria quebrado, Então minha mãe disse que dessa forma ela prefere que o ponto seja entregue já que não houve acordo para a construção necessária, mas foi então que a inquilina disse que não sairia do ponto, e que se quisesse minha teria que entrar na justiça. Como deveria proceder? Aguardo resposta. Obrigada!

  12. Boa Tarde! Tenho 2 quadras de esportes que alugo. Meu inquilino está atrasando o aluguel, se acumular ele não dará conta de quitar a dívida. Tenho um contrato de gaveta. Posso acionar lo judicialmente?

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