Vendeu um imóvel? Cuidado para não pagar ITBI a mais

*Artigo escrito por Guilherme Bortolon Cardoso, advogado no Giulio Imbroisi Advogados Associados e membro do Ibef Academy.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem, historicamente, gerado discussões entre contribuintes e prefeituras quanto à forma correta de calcular sua base de incidência.

Até pouco tempo, muitos municípios adotavam valores de referência arbitrários, frequentemente superiores aos valores declarados nas transações, o que provocava distorções no montante a ser pago pelo comprador do imóvel.

Contudo, uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 1113), alterou esse cenário, trazendo maior previsibilidade e equidade à tributação imobiliária.

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O artigo 38 do Código Tributário Nacional CTN é claro ao determinar que a base de cálculo do ITBI é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Ocorre que muitos entes municipais interpretavam esse “valor venal” como aquele estabelecido para o cálculo do IPTU — ou utilizavam valores de referência próprios, criados de forma unilateral.

Essa prática era lesiva ao contribuinte e, muitas vezes, desconsiderava a realidade da transação, resultando em cobranças infladas e sem fundamento técnico.

A decisão do STJ, proferida no Recurso Especial nº 1.937.821/SP, firmou três importantes teses jurídicas.

Teses jurídicas

1 – A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não pode ser vinculada ao valor do IPTU, que sequer deve servir como piso de tributação;

2 – O valor declarado pelo contribuinte na escritura da transação imobiliária possui presunção de veracidade, podendo ser afastado apenas mediante regular processo administrativo instaurado pelo fisco, conforme o artigo 148 do CTN;

3 – O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência estabelecido de forma unilateral.

Implicações jurídicas

Essa orientação jurisprudencial tem implicações práticas significativas. Por exemplo, se uma pessoa adquire um imóvel por R$500.000,00, esse deve ser o valor utilizado para o cálculo do ITBI — salvo se houver indícios de fraude ou subavaliação, o que deverá ser apurado mediante procedimento administrativo com garantia ao contraditório.

Além de assegurar maior justiça fiscal, o entendimento do STJ promove um ambiente de maior formalidade nas transações imobiliárias.

Ao garantir que o valor efetivamente negociado seja aceito como base de cálculo do imposto, desestimula-se a prática de registrar valores inferiores com o intuito de pagar menos tributos, reforçando a transparência no mercado imobiliário.

Caso a prefeitura insista em cobrar o ITBI com base em valor estimado ou de referência, e não no valor real da transação, o contribuinte possui dois caminhos possíveis:

1 – Via administrativa: apresentar um requerimento fundamentado com base na jurisprudência do STJ, solicitando a revisão do valor arbitrado;

2 – Via judicial: pagar o valor exigido e, posteriormente, ingressar com ação judicial buscando a restituição da quantia paga indevidamente.

Prefeituras e decisão judicial

Importante destacar que, embora muitas prefeituras ainda resistam à aplicação dessa decisão, há inúmeros casos de sucesso na esfera administrativa, o que reforça a eficácia dessa via como solução inicial.

Por exemplo, contribuintes que comprovaram o valor real da transação com documentação adequada como escritura pública, comprovantes de pagamento e contratos conseguiram a revisão do ITBI sem necessidade de judicialização.

Ainda assim, algumas administrações municipais insistem em adotar valores de referência próprios, sob o argumento de combate à subavaliação. Nesses casos, mesmo com a jurisprudência consolidada, o contribuinte pode se ver obrigado a buscar o reconhecimento de seu direito por meio do Judiciário.

Essa mudança jurisprudencial representa mais do que uma questão técnica. Trata-se de um avanço no respeito ao princípio da legalidade e ao devido processo legal tributário. Com a base de cálculo do ITBI claramente delimitada, a tributação municipal passa a refletir com maior precisão a realidade econômica das transações.

Isso contribui para um sistema fiscal mais justo, oferece maior segurança jurídica aos contribuintes e reforça o pacto federativo ao alinhar a atuação dos municípios com os parâmetros constitucionais e legais.

Este texto expressa a opinião do autor e não traduz, necessariamente, a opinião do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças do Espírito Santo.