O mercado de galpões logísticos do Espírito Santo vive um momento histórico. Impulsionada pelo aumento da demanda, incentivos fiscais robustos e localização privilegiada, a região assiste ao preço do metro quadrado subir e a taxa de vacância cair, mesmo com o crescimento do mercado. Agora o Estado se prepara para receber o maior condomínio logístico do Brasil.
Segundo a consultoria Colliers, o mercado imobiliário corporativo do Espírito Santo entrou em uma fase de crescimento em 2022. Desde então, saltou de 580 mil m² para mais de 1,4 milhão de m² no segundo trimestre de 2025. O aumento no inventário existente não diminui os custos. Pelo contrário, eles aumentaram.
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No mesmo período, o preço médio do metro quadrado foi de R$ 21,55 para R$ 25,22. O avanço do setor, segundo a companhia, reflete a entrega de novos empreendimentos e a consolidação da região como polo de interesse para ocupações comerciais e industriais.
O Espírito Santo também tem uma taxa de vacância de 3,8%, uma das menores do país. A média nacional é de 9%. “Em 2021, o mercado começou a se profissionalizar com a iniciativa de investidores locais, construindo galpões melhores”, diz Maurício Nascimento, gerente da Colliers Brasil.
“As empresas ampliaram seus investimentos na região para usufruir de incentivos fiscais. É um benefício tão considerável que compensa desafios logísticos e custos de locação”, complementa.
Infraestrutura e incentivos fiscais
Por meio dos programas Compete-ES e o Invest-ES, o governo do Espírito Santo oferece incentivos fiscais que garantem reduções no Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) para empresas de comércio eletrônico, atacadistas e importadoras.
Os programas reforçam a vocação da região, que tem ligação direta a importantes rotas logísticas.
Segundo o secretário de Estado de Desenvolvimento do Espírito Santo, Rogério Salume, os programas, com vigência até o final de 2032, representam instrumentos estratégicos para o desenvolvimento econômico do Espírito Santo. “Conseguimos atrair novos investimentos, estimular a instalação de empresas e a expansão de galpões logísticos, gerando empregos e movimentando a economia”, destaca.
Na visão de Rodrigo Couto, diretor industrial e de logística da consultoria CBRE, existem fatores macroeconômicos que ajudam a explicar o cenário favorável. Como o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) acima da média brasileira e uma taxa de desemprego de apenas 4% — atualmente a menor do Sudeste e a quarta menor do país.
“Também é importante destacar a renovação do Aeroporto de Vitória, que gera uma captação importante para atração de negócios, e o Contorno do Mestre Álvaro, que vai expandir a possibilidade de desenvolvimento de novos negócios imobiliários na região, principalmente ao conectar polos desde a Vitória até a Serra e a Cariacica”, justifica.
No final de 2023, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva e outras autoridades participaram da cerimônia de conclusão das reformas do Contorno do Mestre Álvaro, um trecho da rodovia BR-101/ES que conta com um tráfego de aproximadamente 50 mil veículos por dia. “O Contorno veio para resolver um problema antigo do Estado”, diz Nascimento.
“Os caminhões trafegavam por dentro da cidade e principalmente a região da Serra era muito prejudicada. A reforma fez com que o trânsito passasse a fluir melhor, motivando investidores a desenvolver novos negócios”, comenta.
Ele cita Arezzo, Autoglass, Heckler, FedEx, Mercado Livre e Suzano como empresas que migraram ou aumentaram a participação na região.
Crescimento na região
Dados da Colliers apontam que, desde a entrega do Contorno do Mestre Álvaro, o mercado de galpões no Espírito Santo cresceu quase 500 mil m². A região do município da Serra concentra cerca de 43% do inventário total do Estado, com 601 m² de área. Viana (ES) tem 366 mil m², e Cariacica (ES), 235 mil m².
Inaugurado em 2021, o Porto Canoa Log, localizado na Serra, navegou neste ambiente para se tornar o maior condomínio logístico do Espírito Santo. Além disso, o empreendimento com dois galpões soma 96 mil m² de área locável e está ocupado pelo Grupo Boticário, Fast Shop e Whirpool, entre outras empresas. O ativo faz parte do Vinci Logística FII (VILG11), fundo imobiliário gerido pela Vinci Partners.
O título de maior complexo logístico da região, porém, está prestes a mudar de mãos. A Private Construtora anunciou um investimento de R$ 2 bilhões para desenvolver um condomínio de galpões com mais de 620 mil metros quadrados de área bruta locável. Contudo, o projeto é apontado como um ponto de inflexão do setor e será o maior deste segmento no Brasil.
O maior condomínio logístico do Brasil
Atualmente, o maior condomínio logístico do Brasil é o GLP Guarulhos, com 440 mil m² de área locável em um terreno de 1,2 milhão de m² na cidade de Guarulhos, no entorno de São Paulo.
O Private Log será desenvolvido em um terreno de 1,5 milhão de m², adquirido pela construtora por R$ 378 milhões com recursos próprios. O projeto prevê a construção de quatro naves de galpões, um posto de gasolina, um outlet, restaurante, quadra de tênis, academia e até uma piscina.
“A entrega do Private Log é um fator-chave para que o Espírito Santo ultrapasse Pernambuco e se torne o quarto maior mercado de galpões do Brasil”, ilustra Nascimento, que lembra que a gestão dos aluguéis será tocada pela Colliers.
Em fase inicial de obras, o condomínio deve ficar pronto em 2028, mas a primeira entrega, com 170 mil m², tem previsão para ser feita em 2026. E já tem o primeiro cliente fechado, a Mila Transportes, uma empresa de transporte de cargas.
O galpão foi negociado a R$ 32,80 por metro quadrado, valor que é 30% superior à média regional, de R$ 25,22, segundo levantamento da Colliers. O valor ilustra a alta demanda da região, que atualmente tem uma taxa de vacância de 3,8%.
O fundador da Private, Mateus Vitoria Oliveira, explica que também já está em conversas avançadas com outras três empresas interessadas. Além de fundos para financiar o restante da obra.
O Espírito Santo tem uma vocação logística muito grande, mas os grandes players estão focados no eixo Rio-São Paulo, afirma o empresário. “Estamos vendo empresas desesperadas para conseguir bons espaços na região”, afirma.
“Além disso, estamos a uma distância de 1,2 mil km de 70% do PIB, o que torna um ponto de ‘last mile’ relevante para a distribuição de mercadorias a outros mercados”.
