O setor imobiliário teve uma alta relevante do número de investidores durante o período das taxas de juros na mínima histórica em 2%. O número de investidores saiu de cerca de cem mil em 2017, até bater a marca de um milhão em 2020. Com o novo ciclo de alta da Selic que o Banco Central sinalizou nos últimos meses, muito se questiona se o setor vai continuar atrativo para os investidores e consumidores. Vamos mostrar como o que pode parecer um risco talvez seja uma oportunidade.
Há cerca de um mês, o Comitê de Política Monetária (Copom) subiu a taxa básica de juros de 2% para 2,75%, sendo que já havia retirado o forward guidance — intenção declarada de não elevar a taxa de juros no curto prazo — em janeiro. Ainda, as projeções do Boletim Focus, elaborado pelo próprio Banco Central, apontam 5,25% ao ano para Selic em 2021.
A consequência disso é que os investimentos em renda fixa começam a rentabilizar mais, ficando mais atrativos ao investidor. Assim, os investidores do mercado imobiliário temem que os juros impactem na demanda por imóveis, com a redução dos financiamentos, entre outros fatores.
Porém, o que influencia a taxa de juros cobrada em financiamentos não é necessariamente a Selic, mas sim a curva de juros futuros de longo prazo, a qual já está estressada há algum tempo. Isso nos leva a conclusão de que as taxas cobradas em financiamentos devem permanecer próximas aos patamares atuais.
Ainda, é perceptível pelo desempenho do IFIX — índice que acompanha o desempenho médio dos fundos imobiliários no mercado brasileiro — que possíveis quedas já foram precificadas. Enquanto o Ibovespa já ultrapassou os patamares pré-pandemia, o IFIX ainda está em torno dos 2.800 pontos, mantendo-se relativamente estável em 2021, sendo que a máxima de 3.253 pontos foi atingida no início de 2020.
Além disso, mesmo com possíveis quedas do IFIX, ao escolher os ativos mais promissores é mais provável que o seu desempenho seja melhor. A carteira recomendada de fundos imobiliários do BTG, por exemplo, performou bem, com alta de 1,52% neste ano até março, sem falar em um dividend yield projetado para os próximos 12 meses de 6,7%.
Nos Estado Unidos, por exemplo, a vacinação já está avançada, com mais de 40% da população já tendo recebido ao menos uma dose da vacina. Esse movimento ajudou a destravar o desempenho dos REITs — equivalente aos FIIs nos EUA —, com valorização de mais de 15% em seu índice principal no acumulado do ano e de 8,2% no primeiro trimestre.
Mas alguns setores se destacaram neste momento devido à recuperação que deve vir, principalmente aqueles que ainda estavam para trás devido à pandemia. É o caso dos fundos de lajes corporativas, que tendem a se beneficiar do retorno das atividades das empresas e empregos presenciais, visto que este tipo de fundo compra prédios corporativos e aluga as salas para gerar renda.
Da mesma forma, os fundos imobiliários de shoppings foram os que ficaram mais para trás durante a pandemia devido aos fechamentos, resultando em problemas de inadimplência e locação, ainda dispondo de um gap relevante.
Já os fundos de recebíveis tendem a ter bom desempenho com a alta da Selic, pois são ligados ao CDI, que geralmente fica entre 0,1 e 0,2% abaixo da taxa de juros.
Dessa forma, entendemos ser um bom momento para se voltar a aplicar em fundos imobiliários, independente se a Selic está voltando a subir, devendo selecionar os melhores fundos para se beneficiar do momento atual.
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