Em um primeiro momento, os fundos imobiliários sofreram quedas, como consequência da Covid-19. O IFIX caiu cerca de 30%, de uma máxima de mais de 3.250 pontos em janeiro de 2020 para 2.300 em março, enquanto o IMOB caiu mais de 50% no mesmo período. Mas como já falamos aqui, essa foi apenas uma reação de curto prazo, sendo que o mercado imobiliário aqueceu muito em função das baixas taxas de juros.
Com a queda das taxas de juros, houve uma redução gradual do Indicador de Custo de Crédito (ICC), assim como o aumento das concessões de crédito, o que auxiliou no alto desempenho deste mercado. O ICC saiu de cerca de 30% a.a. em fins de 2018 para cerca de 20% em fins de 2020, ou seja, o crédito para financiamentos ficou bem mais barato no período.
Além disso, a poupança, que é uma das principais fontes de recursos para os financiamentos imobiliários, teve recorde de captação anual desde o início da série histórica, em 1995, com captação líquida de R$ 166,309 bilhões. Com isso, a caderneta de poupança fechou o ano de 2020 com saldo de mais de R$ 1 trilhão, também recorde, patamar sustentado em 2021.
Com isso, os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) apresentaram crescimento constante em 2020, intensificado com a pandemia. De março a dezembro houve uma alta de 159,5%, saindo de um valor de R$ 6,73 bilhões financiados em março para R$ 17,47 bilhões em dezembro.
No início da crise, com o pânico e a incerteza, a reação foi negativa, mesmo que, como vimos, ela reverteu com o tempo. Mas porque houve essa explosão dos dados do setor em plena pandemia? O principal fator foi o ciclo de queda da Selic intensificado pelo Banco Central, saindo de 4,5% ao ano no início de 2020 para 2% ao ano no fim.
“Em um primeiro momento, o impacto assustou, principalmente porque as restrições de circulação afetaram em cheio uma das principais ferramentas deste mercado, que é a visitação aos imóveis e stands de vendas”, afirmou Luiz Stanger, que assina a Coluna Mundo Imobiliário e é corretor de imóveis desde 2008. Mas em um segundo momento, segundo ele, “as baixas taxas de juros do financiamento, influenciadas pela redução da taxa Selic, incentivaram a aquisição da casa própria”.
Isso ocorre porque, com taxas de juros mais baixas, além de um maior estímulo ao aumento da concessão de crédito, os retornos da renda fixa reduzem. E, com isso, os investidores passam a olhar mais para o mercado imobiliário. Nesse sentido, Stanger afirma que o mercado aqueceu ainda mais no segundo semestre do ano e, principalmente, no último trimestre.
É o caso dos fundos imobiliários, que se beneficiaram deste movimento, aumentando sua rentabilidade e crescendo em número de investidores, que passou de 645 mil em dezembro de 2019 para 1,17 milhão em dezembro de 2020. Ainda, o patrimônio líquido dos fundos imobiliários listados em bolsa saiu de R$ 93 bilhões em fevereiro de 2020 para R$ 141 bilhões em fevereiro de 2021.
Apesar disso, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários na bolsa brasileira, vem lateralizando desde meados do ano passado, por volta dos 2.800 pontos, quando se recuperou das quedas de março. Além disso, o índice ainda não retomou os patamares pré-Covid, da mesma forma que o IMOB, que ainda está 33% abaixo da máxima de janeiro deste ano. Este está próximo aos 1.000 pontos, sendo que já esteve abaixo de 700 pontos no auge da pandemia. Tendo em vista esses fatores, alguns fundos ainda negociam a patamares mais atrativos, fornecendo retornos maiores proporcionalmente.
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