Aluguel de temporada: Código Civil deve equilibrar direito à locação com segurança dos moradores

A proposta de reforma do Código Civil que tramita no Senado Federal pode impactar no mercado imobiliário. O projeto (PL 04/25) inclui uma mudança no artigo 1.336 do Código, que permite aos condomínios vetarem o aluguel de imóveis por meio de plataformas digitais de hospedagem, como Airbnb e Booking.

Se isso for aprovado, a permissão para a locação só poderá ser feita mediante liberação expressa na convenção condominial, ou se for definido por assembleia. Caso contrário, segundo consta no texto, os proprietários “não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta”, referindo-se à unidade residencial.

Vácuo na lei

A legislação hoje em vigor correspondente à segunda revisão do Código Civil, feita em 2002, e não possui regras específicas para regulamentar as chamadas plataformas digitais de hospedagem atípicas, que tiveram o início de operação no Brasil com o Airbnb somente 10 anos depois, em 2012.

O vácuo na legislação sobre o tema já foi alvo de decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2021, uma decisão do STJ determinou que condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para locação por plataformas como o Airbnb. No Supremo Tribunal Federal (STF), ainda não houve uma decisão final sobre o assunto.

Análise jurídica

Diante da polêmica, a coluna ouviu o advogado capixaba Marco Túlio Ribeiro, sócio-fundador do escritório Ribeiro Fialho Advogados, especialista em Direito Empresarial, Direito Público e Tributário, com atuação nas áreas de Concessões e Direito Ambiental, Construção Civil e Direito Imobiliário.

Na opinião do especialista, o avanço das plataformas digitais desafia o direito a se reinventar para equilibrar liberdade e segurança.
 “A sociedade muda, e o direito precisa mudar junto. Com o avanço das tecnologias, surgem novas formas de morar, negociar e se relacionar. O Código Civil, feito para uma época analógica, agora enfrenta o desafio de regular fenômenos como contratos digitais, conteúdos virtuais e o aluguel de imóveis por plataformas como o Airbnb”, analisa.



Ele considera que estabelecer regras para a locação de imóveis, geralmente por curta temporada em casos assim, com o uso de plataformas digitais, é um passo importante para equilibrar o direito de propriedade com a convivência em condomínio.

Mas diz que é necessário aprofundar o debate. “Autorizações sem critérios podem transformar prédios residenciais em hotéis improvisados, sem fiscalização adequada, gerando riscos para a saúde e a segurança de todos. Além disso, a alta rotatividade de hóspedes, típica das locações por aplicativos, tem gerado conflitos frequentes entre condôminos”.

Marco Túlio se refere a questões como barulho, segurança e uso indevido das áreas comuns, que tem se multiplicado na Justiça. “Em 2023, o número de sentenças judiciais sobre conflitos condominiais cresceu 72%, refletindo a urgência de regras claras e proporcionais.

Nesse contexto de rápidas transformações sociais, a reforma do Código Civil é não apenas oportuna, mas necessária para garantir segurança jurídica e equilíbrio nas relações de convivência”, acredita o advogado.