A inauguração do centro automotivo da Sertrading, em Cariacica, com R$ 48 milhões em investimento e capacidade para movimentar 30 mil veículos por mês, reforça a vocação logística do Espírito Santo. O evento contou com a presença de André Esteves (BTG Pactual) e do governador Renato Casagrande, que ressaltaram a importância da infraestrutura logística e situação fiscal do Estado para atrair empresas e integrar modais de transporte. Este marco, somado ao sucesso de eventos como a Modal Expo e o Fórum Infraleste, evidenciam o Espírito Santo como um ponto estratégico para a logística, impulsionando o mercado imobiliário local a se expandir e oferecer soluções inovadoras, eixos logísticos e negociações robustas para acomodar empresas locais e internacionais.
Os condomínios logísticos
O grande marco da logística capixaba foi a compra do Tim’s e sua transformação em condomínio logístico por dois empresários do ramo. Este sucesso gerou uma onda de novos investimentos no setor, com destaque para a expansão desses condomínios em regiões com preços acessíveis, o que justifica a aposta de investidores.
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Hoje, o Estado conta com condomínios logísticos de alta qualidade, com estruturas Triple A e A+ que atendem grandes empresas e inquilinos exigentes. Esses empreendimentos oferecem segurança, localização estratégica, diluição de custos e características essenciais, como pé-direito à partir de 12 metros, pátios de manobra e docas para movimentação de carga.
Tirei um dia para rodar e visitar nossos eixos logísticos com Álvaro Vilas, corretor de imóveis que atua há 12 anos, especializado em comercialização e locação de áreas e galpões. “Hoje, a faixa de aluguel para galpões em condomínios logísticos varia entre R$ 22 e R$ 25 o metro quadrado, com Área Bruta Locável (ABL).” Dois anos atrás Álvaro realizou uma transação na casa dos R$ 85 milhões, e ressalta: “A vocação logística do Espírito Santo é inquestionável. Depois dessa negociação entendi melhor a real necessidade de movimentação de cargas e a infraestrutura de ponta em que estamos inseridos e que torna esse mercado tão promissor.”
Vacância alta em galpões monousuários
Apesar da crescente demanda por galpões logísticos, observa-se um aumento na vacância de galpões monousuários, aqueles menores, com áreas entre 800 m² e 5.000 m². Esses imóveis exigem preços mais atrativos e, muitas vezes, reformas para atrair empresas de porte pequeno e médio que precisam expandir.
Álvaro complementa: “A grande guerra hoje é de preço. Os donos de condomínios logísticos conseguem entregar um pacote mais completo, com preço competitivo, enquanto galpões fora desses condomínios tentam atrair inquilinos por meio de preços baixos. O mercado é cíclico.”
“Casar as necessidades de uma empresa com o projeto de um cliente é a minha missão, e preço e condições atrativas são fatores decisivos no fechamento de negócios.”
“Pré-locação” e expansão
Com a alta demanda e vacância reduzida, muitos desenvolvedores têm adotado a prática de pré-locação, buscando contratos e clientes antes de entregar a metragem contratada. A necessidade de terrenos bem localizados e planos para projetos logísticos não para. Além disso, a sondagem prévia do solo é fundamental para garantir que o terreno tenha a estrutura necessária para suportar um galpão e sua operação de maneira eficiente.
Estimo que, até o final de 2025, entre as regiões de Serra, Viana e Cariacica, 150 mil metros quadrados de ABL serão entregues. Para 2026, um grande player do mercado já tem estudos em andamento para a construção de 200 mil metros quadrados, divididos em quatro naves.
Projeção de estoque x entrega
A especulação no mercado diminuiu devido aos altos custos de construção, e as entregas sob demanda se tornaram mais realistas. Em 2024 no Brasil, foi projetado um total de 3,14 milhões de metros quadrados, com 1,91 milhão efetivamente entregue, ou seja, 60% do projetado foi entregue. A pandemia, os custos e a concorrência também impactaram esse cenário, mas o mercado segue se ajustando à nova realidade de rentabilidade e menor risco.
Até 2027, estima-se a entrega de mais 5 milhões de metros quadrados. Se o mercado continuar sob demanda, o preço deverá continuar se recuperando.
Localização x mão de obra
Um dos principais fatores para o sucesso de um empreendimento logístico é a localização. A carência de mão de obra qualificada tem levado empresas a priorizar a comodidade e a facilidade de deslocamento. O Espírito Santo, com condomínios logísticos localizados na parte norte (Serra) e sul (Viana), oferece essa flexibilidade para empresas escolherem a melhor localização, atendendo suas necessidades operacionais e de logística.
“É mais fácil encontrar mão de obra qualificada na Serra, pois as pessoas moram mais perto e têm acesso facilitado, do que em Viana“, comentou um desenvolvedor durante uma das visitas que realizamos.
Principais CEP’s da logística
Atualmente, os principais “picos” logísticos no Estado estão localizados nas seguintes regiões:
- Alphaville: Além de residenciais em plena construção, a região será em breve contemplada por projetos comerciais e já há negociações de grandes áreas para empresas locais e de fora do Estado.
- Polo Piracema: Localizado à margem da Rodovia do Contorno, próximo ao Alphaville, a região ainda carece de melhores acessos, mas possui grandes áreas para desenvolvimento.
- Tim’s: O sucesso do condomínio logístico impulsionou novos projetos ao redor, com grandes empreendimentos em fase de aprovação.
- Serra: Região com marcos como Porto Canoa Log, Aurora Log, Apex Log e Civit, com excelente localização e projetos em desenvolvimento. O Serra Log já opera com 50 mil metros quadrados locados e entregará 90 mil metros em até 90 dias.
- Viana: Conhecida pelo slogan “O Brasil passa aqui”, Viana tem visto grandes galpões de beira de estrada sendo transformados em lojas, enquanto condomínios logísticos estão sendo desenvolvidos e ampliados. A expansão segue para o eixo de Jucu.
O Futuro
A grande parte dos empreendimentos mencionados está situada na Rodovia do Contorno, recentemente ampliada com o “Contorno do Mestre Álvaro”, que, esta no início do desenvolvimento, com grande potencial para se tornar um hub logístico, atraindo novas empresas e possibilitando a instalação de novos empreendimentos.
Todavia essa ocupação atualmente é baixa com apenas um empreendimento em construção, de fato. Já é possível ver algumas placas de vende-se em propriedades e rumores de projetos em fase de estudo.
Maiores ocupantes do Brasil
Os maiores ocupantes atualmente são os setores de logística, transporte e bens de consumo, com destaque para o e-commerce. O setor de farmácias também tem mostrado crescimento significativo, com uma alta de 40% no primeiro trimestre de 2022 e a mesma projeção para 2025.
Empresas como Mercado Livre, Shopee, Amazon e Magalu continuam a expandir suas operações no Brasil, com Mercado Livre alugando 100 mil metros quadrados no primeiro trimestre de 2025. O TikTok também entrou no mercado, com sua nova função de vendas, já ocupando 7 lajes corporativas, e prepara para expandir suas operações logísticas.
Cenário local de médio/longo prazo
Enquanto muito se discute sobre o fim dos incentivos fiscais com a reforma tributária, o Espírito Santo está se preparando para receber R$ 100 bilhões em investimentos até 2029, de setores como energia, infraestrutura, petróleo e gás e siderurgia, o que pode resultar na criação de até 150 mil vagas de emprego.
A infraestrutura do Estado, a localização estratégica no eixo sudeste e a alta qualidade das zonas aduaneiras, tornam o Espírito Santo um ambiente perfeito para o desenvolvimento logístico, atendendo à crescente demanda dos novos portos, como o da Imetame e o Poro Central em Presidente Kennedy. O Estado se prepara para se tornar uma potência logística, com estradas, transporte, bairros e saúde como pilares para a expansão de novos condomínios logísticos.
Álvaro Vilas conclui: “A grande demanda hoje é por grandes áreas que possam receber projetos Triple A, o que atrai locatários que são bem tratados por investidores e proprietários. Hoje, apesar de muito crescimento, a vez é dos inquilinos, que são atendidos de forma excelente por desenvolvedores, investidores e proprietários. Casar as necessidades de uma empresa com o projeto de um cliente é a minha missão, e preço e condições atrativas são fatores decisivos no fechamento de negócios.”
Informação constrói! Até a próxima.
Colunista
Sócio da Lopes Dynamo, é conhecido por compartilhar informações estratégicas sobre o setor, sempre com o lema: "Informação constrói." Profissional com 17 anos de experiência no mercado imobiliário, atua na gestão patrimonial de imóveis com foco em compradores qualificados e investidores.
