*Artigo escrito por José Carlos Buffon Junior, empresário do mercado financeiro e sócio da Robusta Capital
Por décadas, o financiamento à incorporação imobiliária no Brasil foi quase sinônimo de crédito bancário, especialmente por meio de linhas subsidiadas como SBPE e FGTS. No entanto, essa dependência está mudando. O mercado de capitais vem ganhando espaço como alternativa mais ágil, flexível e estratégica para viabilizar novos empreendimentos.
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A principal estrela desse movimento são os CRIs — Certificados de Recebíveis Imobiliários — que permitem a antecipação de receitas futuras com a venda de imóveis. Em 2023, o volume de emissões desses títulos bateu recordes, refletindo a confiança de investidores institucionais e individuais no setor.
Já os FIDCs, fundos que compram recebíveis de incorporadoras, também cresceram de forma expressiva, passando a atrair até mesmo o investidor pessoa física.
Esse avanço não é casual. Com as altas taxas de juros e o aumento das exigências bancárias, muitas incorporadoras buscaram autonomia financeira para lançar seus projetos. Por meio do mercado de capitais, elas conseguem estruturar operações mais compatíveis com seus cronogramas e necessidades de caixa.
Mas esse caminho exige responsabilidade. Transparência, governança e estrutura jurídica robusta deixaram de ser diferenciais para se tornarem pré-requisitos. Investidores estão cada vez mais criteriosos e atentos ao risco de crédito.
Em 2025, já vimos uma desaceleração nas emissões de CRIs, reflexo do cenário econômico desafiador. Isso não significa recuo, mas sim maturidade.
O desafio agora é ampliar o acesso a essas formas de financiamento, democratizando oportunidades e promovendo segurança para todos os envolvidos. Para isso, é fundamental a atuação conjunta de incorporadoras, securitizadoras, gestores de fundos, reguladores e, claro, o mercado investidor.
A incorporação imobiliária brasileira está diante de uma nova fronteira. E quem souber navegar pelas regras e exigências do mercado de capitais encontrará não apenas capital, mas parceiros para crescer de forma sustentável e inovadora.
