O Espírito Santo tem a capital com o metro quadrado mais caro do brasil. De acordo com o Índice Fipezap, em julho o metro quadrado em vitória custou R$ 14.031. E, segundo o mercado, a tendência é aumentar. Vitória é uma ilha. Os espaços para novos empreendimentos são cada vez mais escassos. E, por isso, a valorização de imóveis é certa.
O processo de valorização acaba se espalhando pela Grande Vitória e pelo Estado. Ao mesmo tempo, o Espírito Santo vive um momento especial no desenvolvimento de logística e há demanda por áreas para essa operação. Definitivamente, vivemos uma época de mercado imobiliário aquecido.
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Quem garante é Alexandre Schubert, o novo presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES). Ele também é sócio-diretor da VTO Desenvolvimento Imobiliário, uma das empresas capixabas mais atuantes no segmento de loteamentos e condomínios horizontais.
Veja abaixo a entrevista com Alexandre Schubert:
O mercado imobiliário capixaba é saudável?
O mercado imobiliário capixaba vai muito bem, obrigado. É muito saudável, está operando com faixas bastante saudáveis de preço e o desenvolvimento tem sido bem significativo. Em 2024, fechamos o ano com 14.885 unidades sendo produzidas no ES. Isso representa aproximadamente 40% acima do que se produzia em 2019. Estamos, assim, oferecendo mais unidades para atender o mercado.
O déficit habitacional no Estado está na ordem de 92 mil unidades. Isso reflete a necessidade atual para atender o que o mercado demanda, que são famílias em imóveis precários ou pagando aluguéis excessivos. Segundo a Fundação João Pinheiro, o Brasil tem um déficit de aproximadamente 6 milhões de habitações.
Com a produção anual atual, se mantivermos o ritmo, ainda levaríamos 34 anos para sanar o déficit habitacional. Portanto, o mercado produz bem e se porta muito bem.
E quanto aos preços dos imóveis?
Tenho uma visão distinta sobre esse ponto. Quando pegamos a média do Fipezap, eles consideram vários tipos de imóveis e bairros da capital, mas Vitória lança novos imóveis apenas na área mais cara da ilha, pois não há espaço territorial. Essa concentração tende a elevar a média de preços.
Se você quiser comprar no Leblon, pagará R$ 60 mil por metro quadrado. No Jardim Paulista, em São Paulo, R$ 80 mil. Acho que estamos operando com estabilidade, valorizando os investimentos, mas sem exageros. O preço médio de R$ 14 mil inclui imóveis acima de R$ 30 mil o metro na Vitória atual, mas também imóveis periféricos, que puxam a média para baixo.
Como as novas tecnologias, especialmente a inteligência artificial, impactam o setor?
O segmento imobiliário, principalmente o de comercialização, está evoluindo muito com o uso da inteligência artificial. Desde o nascimento dos projetos, tentando identificar como a sociedade se comportará, o desenvolvimento econômico das comunidades atendidas. O contato com o cliente é efetuado de maneira muito mais precoce, identificando quem se interessa por qual produto, faixa de renda e idade. Isso ajuda a conectar produto e cliente final.
Estamos evoluindo para usar ainda mais IA em procedimentos administrativos e financeiros. Mas precisamos avançar na mecanização das operações, pois ainda usamos muita mão de obra manual.
Como está esse cenário de mão de obra no ES?
Passamos pelo mesmo problema de outros segmentos. Há carência de mão de obra. De pedreiro a engenheiro, faltam profissionais. O setor precisa tornar as empresas mais atrativas, oferecer horizontes de crescimento. O emprego mudou muito, há pessoas que deixaram a obra para dirigir Uber ou abrir pequenos negócios próprios.
Para atrair esses talentos novamente, precisamos de empresas com melhor remuneração, tratamento mais significativo, estruturas mais horizontais e leves, tornando-as novamente desejáveis para trabalhar.
Como as empresas de imóveis se preocupam em melhorar o ambiente para atrair profissionais?
Existe uma preocupação genuína e legítima entre os empresários do setor. Outros segmentos também estão dedicando tempo em estudar como tornar as empresas fontes de atratividade.
A solução envolve parcerias com a educação, pois só com investimento em formação e aumento do valor agregado dos produtos vamos avançar. O processo é lento, sem solução rápida. É um tratamento homeopático, mas essencialmente passa por educação e qualificação.
Os preços dos imóveis podem cair? Há risco de desvalorização no mercado capixaba?
Não acredito em desvalorização. O momento é de estabilidade, refletindo mais o cenário econômico geral, com altas taxas de juros e tensões econômicas globais. Apartamentos estão estáveis, nunca perderam para a inflação. Inclusive, um economista da Fiesp publicou recentemente que imóvel sempre foi porto seguro.
Como os juros elevados impactam o mercado de imóveis?
Com juros básicos da economia na ordem de 15%, o mercado imobiliário sofre bastante. O dinheiro fica mais caro tanto para quem quer comprar quanto para quem produz. Segundo pesquisa da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), 88% dos empresários consideram impossível ou quase impossível lançar novos empreendimentos com essa taxa.
O financiamento imobiliário hoje gira entre 13% e 15%. Já vivemos taxas menores, como menos de 7% em 2022. Países vizinhos, como Uruguai e Chile, operam com juros reais entre 4,5% e 5%. Se voltássemos ao patamar de 7,5%, o mercado retomaria um ritmo saudável de produção e comercialização, essencial para reduzir o déficit habitacional.
Que perspectiva você vê para a imóveis voltados à logística no ES?
Há projetos importantes como o Parklog, no Norte do Estado, envolvendo setor portuário, rodoviário, ferroviário e industrial. Ou seja, a tendência é tornar a região referência em serviços logísticos, com grande potencial de crescimento para o segmento logístico naquela área.
A VTO pretende investir nesse mercado?
Fazemos planejamentos quinquenais e temos observado esse movimento no Norte do Estado. Estamos desenvolvendo alternativas para implantar nosso produto BIP (Business Intelligent Park), que são condomínios logísticos de lotes com galpões sob encomenda.
Algumas iniciativas já estão em andamento, principalmente na região de Aracruz, em razão das oportunidades criadas pela ligação do Parque Industrial da Serra com Aracruz.
Qual o impacto esperado da operação do Parklog, porto da Imetame e da ZPE em Aracruz?
O impacto será grande, pois é um esforço conjunto dos atores portuários, industriais e governamentais. Com Porto da Imetame, Portocel e a ZPE, teremos uma canalização maior de produtos industriais do Centro-Oeste para cá.
O governo do Estado e a Federação das Indústrias estão trazendo indústrias de maior complexidade para este polo. A expectativa é que, em três ou quatro anos, já tenhamos resultados consideráveis, com geração de muitos empregos e desenvolvimento na região.
Como é o relacionamento do setor de imóveis com o poder público no Estado atualmente?
O relacionamento institucional melhorou muito nos últimos dez anos. Hoje temos diálogo mais saudável com as prefeituras e o governo estadual. O Espírito Santo oferece estabilidade financeira, segurança jurídica e administrativa, que são fundamentais para o investidor.
As prefeituras também evoluíram nos processos de aprovação de projetos e legislações mais simplificadas. Ainda há o que melhorar, mas o ambiente é muito mais propício hoje.
Como é a dinâmica dos loteamentos e aprovações nos principais polos do Estado?
Concordo que há avanços. Tenho um diálogo franco com os municípios. Estamos começando as discussões do novo PDM de Vila Velha, que já precisa ser atualizado. A Serra reduziu o prazo de revisão do PDM, percebendo que revisões muito espaçadas deixam o planejamento defasado. As prefeituras estão mais atentas às mudanças e abertas a diálogo, beneficiando toda a sociedade.
Empresas de fora podem voltar a investir no mercado de imóveis o capixaba?
Possível é, mas não acredito muito nesse movimento. O mercado local está maduro, capitalizado e conhece o ambiente.
Já não vemos mais a ‘invasão’ das grandes empresas de fora como nos anos 2000, pois as oportunidades hoje são aproveitadas internamente. Grupos financeiros até fazem alguns projetos, mas o setor local ocupa bem o próprio espaço.
E para os próximos dois anos, quais as tendências do mercado de imóveis para o ES?
Vejo dois focos para a região metropolitana: com o eixo norte se desenvolvendo, os empreendimentos empresariais crescerão ali, acompanhados pelo residencial voltado para atender empresas.
O sul da região metropolitana, principalmente Vila Velha até Anchieta e Guarapari, também mostra potencial de crescimento.
Cachoeiro de Itapemirim continua sendo promissor. O Estado se destaca pela segurança institucional, essencial para negócios imobiliários que demandam cinco ou seis anos do início ao fim do ciclo de produção.
O ES permanece como mercado promissor?
Sem dúvidas, promissor e estável. O Estado oferece segurança jurídica e institucional, que são chaves para a entrada de ótimos projetos.
Segurança jurídica é a chave para grandes projetos de imóveis.
Especialmente considerando o longo prazo de maturação do produto imobiliário.
Alexandre Schubert é presidente da Ademi-ES
Editor de Economia
Edu Kopernick é jornalista formado na Faesa, especialista em Comunicação Organizacional pela Gama Filho, com experiência em reportagens especiais para veículos nacionais e séries sobre economia do Espírito Santo. Já teve passagens pelos principais veículos de TV, rádio e webjornalismo do Estado. É editor de Economia do Folha Vitória desde 2024, apresentador de TV e host do videocast ValorES.
