O mercado imobiliário de alto padrão no Espírito Santo parece ser incansável. O segmento teve um crescimento de 15% em 2023. Ao longo de 2024, também concentrou o maior volume financeiro de transações. E falamos de unidades entre um R$ 1,5 milhão e R$ 3 milhões para alto padrão e acima de R$ 3 milhões para superluxo. Nesse sentido, é aí que se encaixa a Invite.
Quando se fala de mercado imobiliário de uma forma geral, mais de 70% dos imóveis em construção na Grande Vitória já estão vendidos. Ou seja, alta velocidade de vendas bem como baixa de estoques. Em Vitória, esse percentual chega a 75,7%. Do mesmo modo, o potencial de imóveis de alto padrão, então, é maior ainda.
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Subir um degrau acima do alto padrão é o que propõe a Cecília Zon, fundadora da Invite Inc. Nesse sentido, a empresa tem empreendimentos em Campos do Jordão, Búzios, Lisboa, Guarapari e Pedra Azul. No Estado, por exemplo, os destaques são para o Manami, no Litoral Sul, e para o Vive Le Vin, nas montanhas. A empresa capixaba já lançou empreendimentos com valor geral de vendas que chega perto de R$ 1 bilhão.
A empresária do setor imobiliário fala sobre o nicho de imóveis de alto padrão, os desafios da mão de obra, a concorrência no Espírito Santo, a experiência internacional bem como os próximos passos da Invite.
Veja abaixo a entrevista com Cecília Zon
Em que momento você percebeu o mercado de alto padrão como um nicho?
Eu comecei muito cedo, na verdade, com 17 anos. Hoje estou com 60. Foi uma evolução na minha trajetória profissional. No início do meu trabalho, eu fazia empreendimentos mais voltados para médio alto padrão. Porém, a partir de um determinado momento entendi que era necessário agregar valor aos projetos.
Na hora em que você entra com esse plus, deixando de desenvolver produtos imobiliários para criar conceitos imobiliários, acaba atraindo um público mais exigente. Esse cliente não precisa de imóvel, ele precisa se surpreender ou se emocionar para comprar alguma coisa. Foi um caminho orgânico na minha trajetória.
Como chegou à conclusão de que a Invite vendia para quem já tem mais de um imóvel?
Esse é o grande desafio do mercado imobiliário de alto padrão. O cliente não precisa mais de imóvel. Para despertar o interesse, o projeto precisa criar uma experiência conectada ao lifestyle ou ao hábito de consumo dele.
Foi assim que passamos a desenvolver conceitos imobiliários. A Inspira, empresa das minhas filhas, pesquisa tendências mundiais de comportamento e traz esses elementos para arquitetura, design de interiores, paisagismo e até serviços de hotelaria. Não se trata mais de marketing, mas de entregar um conceito real e percebido pelo cliente. Esse é o nosso grande desafio.
O que esse movimento tem a ver com o cenário econômico atual?
A economia afeta todos os segmentos. Hoje temos taxas de juros muito elevadas, o que é um problema para o mercado imobiliário. O cliente de alto padrão compara o investimento em imóveis com o financeiro, que, em alguns casos, parece mais atrativo.
No entanto, acredito que o imóvel continua sendo interessante. Além da renda mensal, há a valorização de longo prazo. Em 15 anos, imóveis normalmente apresentam valorização significativa. Isso faz parte até da nossa herança portuguesa, de apostar no bem de raiz.
O mercado de alto padrão é mais resiliente?
Esse público tem disponibilidade financeira e não depende de financiamento. Os desafios, no entanto, estão no aumento dos custos da mão de obra e da construção.
É preciso agregar valor para despertar desejo. Existe um público disposto a investir quando encontra um produto diferenciado.
Como a Invite lida com a dificuldade de mão de obra qualificada?
A Invite terceiriza a construção, mas trabalhamos com parceiros sólidos e dedicados. O business da incorporação é diferente do da construção, e é difícil equilibrar os dois. No alto padrão, não se pode economizar em acabamentos e detalhes.
Temos vivido uma boa experiência com parceiros, que participam desde o desenvolvimento dos projetos executivos. Mesmo assim, é um desafio. Buscamos alternativas construtivas que dependam menos de mão de obra para garantir prazo e qualidade.
Essa dificuldade também foi vista em Portugal?
Sim, principalmente no pós pandemia. Em Lisboa, começamos com uma construtora focada em retrofit histórico, porém a mão de obra era majoritariamente espanhola. Com a pandemia, houve problemas e tivemos que trocar por outra empresa portuguesa, que concluiu o empreendimento.
Vitória também precisa de retrofit? O Centro é uma oportunidade?
Eu sou apaixonada pelas áreas centrais. Vitória tem a baía, o porto, a movimentação de navios e exemplares arquitetônicos que precisam ser preservados. Acredito muito no centro, mas é necessário investimento e diretrizes públicas.
No Rio de Janeiro, já vivemos isso: lançamos um hotel com 450 unidades numa área em que não havia registro de incorporações há 20 anos. Houve diretriz pública e o perfil da região mudou. Se houver segurança e continuidade aqui, o centro de Vitória tem enorme potencial.
Como você avalia o momento institucional do ES?
De forma positiva. Houve avanços em infraestrutura. O Estado também tem equilíbrio fiscal, o que dá segurança aos investidores.
E no cenário nacional?
Aí já não sou tão otimista. A carga tributária é muito elevada e o retorno é baixo. Pagamos muito e ainda precisamos arcar com saúde, educação e segurança. Isso é ruim para os negócios.
A concorrência em imóveis de alto padrão no ES está acirrada. Como a Invite compete?
Hoje temos muitas incorporadoras sólidas atuando em áreas como a Praia do Canto, onde os imóveis são escassos. A Invite não tem uma concorrência simples. Porém sempre existe um nicho.
Minha estratégia para a Invite é fazer diferente para fazer melhor. Já vivi isso no Rio de Janeiro, um dos mercados mais competitivos do país. Do mesmo modo consegui desenvolver projetos de sucesso em Copacabana e no Arpoador.
A Invite é uma empresa familiar?
Não. Meu sócio é o grupo VCP. Minhas filhas Bruna e Paula criaram a Inspira, voltada ao desenvolvimento de conceitos imobiliários. Elas também atuam na InCompany, que presta serviços para todas as SPEs.
A Invite, portanto, não é uma empresa familiar, mas minhas filhas têm espaço para empreender.
Como pensa em estruturar a empresa para o futuro?
Esse é o meu maior desejo. Preciso estruturar a Invite com cautela. Minhas filhas se formaram em arquitetura, começaram cedo e hoje ocupam espaços importantes. Elas transformaram um nicho que era intuitivo para mim em um negócio sólido.
Também temos colaboradores de longa data e até filhos de executivos atuando. Quero dar continuidade a esse DNA, aprimorando-o com novas visões.
Quais são os próximos passos da Invite?
Estou muito focada no Espírito Santo, mas também observo o Rio de Janeiro. Em Lisboa, enfrentamos desafios com a pandemia, no entanto quero dar continuidade ao trabalho. Neste momento, o foco é concluir o que já iniciamos para depois avaliar novas oportunidades.
Onde você quer chegar com a Invite?
Quero perpetuar esse trabalho de 42 anos. Sou apenas a maestrina de uma orquestra de pessoas talentosas. Quero dar continuidade para essa equipe e para a segunda geração.
E os próximos empreendimentos de luxo?
Estamos estudando duas áreas em Vitória, uma em Vila Velha e outra em Pedra Azul. Queremos lançar projetos focados em primeira residência, sem deixar de olhar para a segunda residência.
Condomínios horizontais em Vitória seriam o desejo de qualquer incorporador, mas são difíceis. Em Vila Velha ainda existem áreas disponíveis. Nosso objetivo é surpreender e emocionar, como gostamos de dizer.
Cecília Zon é fundadora da Invite
Editor de Economia
Edu Kopernick é jornalista formado na Faesa, especialista em Comunicação Organizacional pela Gama Filho, com experiência em reportagens especiais para veículos nacionais e séries sobre economia do Espírito Santo. Já teve passagens pelos principais veículos de TV, rádio e webjornalismo do Estado. É editor de Economia do Folha Vitória desde 2024, apresentador de TV e host do videocast ValorES.
