Rodrigo Barbosa: "Queremos vender R$ 30 milhões em imóveis por mês"

O mercado de imóveis do Espírito Santo está aquecido e não mostra nenhum sinal de que vai ser diferente daqui pra frente. Na Grande Vitória, o número de unidades em construção atingiu 17.177 no primeiro semestre deste ano, o maior volume registrado em uma década e 15,4% acima do mesmo período do ano passado de 2024. Vitória lidera a valorização de imóveis no país com alta de 24,36% em um ano, segundo o Índice Fipezap, seguida por Vila Velha. 

A confiança das incorporadoras é alta. Afinal, 76% dos imóveis em construção na Grande Vitória já estão vendidos. Porém, é preciso falar também do mercado em cidades do interior capixaba. São lançamentos de loteamentos, prédios, residenciais e condomínios em Colatina, Linhares, Aracruz, Guarapari, Domingos Martins e Cachoeiro. Ou seja, essa onda de prosperidade no mercado de imóveis está se espalhando por todo o Estado. 

Com mais de 25 anos de atuação no ramo de imóveis, Rodrigo Barbosa tornou a Grand Construtora uma marca referência no mercado imobiliário de alto luxo. Nesse sentido são lançamentos emblemáticos como o Taj em Vila Velha, o Una em Vitória, o Bertô também em Vila Velha, entre outros. 

O Taj Home Resort, por exemplo, colocou o Espírito Santo como Estado objeto de desejo no mercado nacional e internacional de imóveis. Mais de 45% das unidades foram adquiridas por investidores de fora do estado ou do exterior, com destaque para compradores de Minas Gerais e dos Estados Unidos. 

Veja abaixo a entrevista com Rodrigo Barbosa, presidente da Grand Contrutora:

Com foco no alto padrão, você acha que existe espaço para imóveis no interior do Estado?

No meu entendimento, existe sim. Tanto é que, recentemente, de um ano para cá, nós saímos para o interior com imóveis. Fomos para Colatina, uma cidade pulsante, grande, economicamente forte. Do mesmo modo, recentemente, fomos para Guarapari, embora seja mais considerada Grande Vitória está mais distante. Uns 55, 60 quilômetros daqui.

O ato de ir para Colatina surgiu porque estudamos o mercado. Eu, particularmente, sou de Colatina, nasci lá, mas saí com 14, 15 anos e nunca mais tive relação com a cidade. Porém não tenho parentes lá. Ao retornar para fazer uma pequena pesquisa, percebi que a economia mudou. A indústria da confecção, antes extremamente aquecida, perdeu um pouco do fôlego. Hoje não tem tanto peso quanto há 40, 50 anos. Porém ainda está lá, atuante.

Lançamos lá um imóvel, um prédio com o mesmo conceito que usamos aqui, com o mesmo preço de metro quadrado, numa localização que permitiu verticalizar a privacidade. Isso é uma exigência clara do nosso mercado. Do mesmo modo Colatina permitiu isso. Ou seja, vendemos o mesmo metro quadrado que vendemos na Praia da Costa, no Parque das Castanheiras, e também em Vitória, onde lançamos o UNA.

O que nós reparamos é que o nosso cliente em Colatina é o “novo colatinense”. Não é o da minha época. É quem foi para lá desbravar. Nesse sentido, a maioria dos nossos compradores de imóveis é formada por médicos. Quando não é médico, é graniteiro ou produtor de café. Esses são nossos três principais perfis de cliente lá.

Isso abre portas para outros municípios do interior?

Com certeza. Hoje, o que nós procuramos é Linhares. A gente conhece muito bem a cidade e seria até uma primeira opção de mercado de imóveis antes de Colatina. Do mesmo modo Aracruz.

Aracruz tem fatores interessantes: a duplicação da BR-101 em uma nova fase, a proximidade com a Grande Vitória e o fato de a Sudene ter chegado até lá. Do mesmo modo, os portos estão em plena atividade e vão levar bastante evolução. Eu sempre corri de Aracruz, nunca tive coragem de atuar lá com imóveis porque colegas de profissão reclamavam do retorno. Porém a cidade hoje tem o novo consumidor, não aquele que nasceu lá. São pessoas indo para lá devido a tudo que está acontecendo. Ou seja, isso me deixa mais confortável para atuar na cidade.

Cachoeiro também está no radar. A cidade está passando por uma transformação de PDM, permitindo maior verticalização. Eu sou totalmente favorável a isso. Além disso, Cachoeiro é tradicional e mantém sua economia há anos. É outra cidade que vamos estudar e atuar.

Como você vê a interiorização do mercado de imóveis?

Em termos de incorporações no interior, vejo esse movimento mais acentuado em Linhares. Construtoras da Grande Vitória estão indo para lá. Nas outras cidades, não percebo tanto. Cachoeiro já teve sua época de receber empreendimentos de construtoras daqui, mas não houve continuidade. Não sei por quê. Ainda assim, é uma cidade onde queremos estar.

Você citou Cachoeiro, Aracruz, Linhares. Já existe empreendimento previsto nessas cidades?

Não, ainda não. O que temos são terrenos. Cada vez que aparece um, estudamos. Vemos se permite verticalização e se a região permite produzir imóveis todos de frente e com privacidade, que é uma exigência muito forte do nosso cliente. Conseguindo isso, partimos para o projeto, a arquitetura e o convencimento do proprietário do terreno, caso ele não queira vender.

Qual a diferença entre investir no interior e na Grande Vitória? Como fica a mão de obra?

Colatina nós lançamos imóveis há um ano. Iniciamos a obra há seis meses. Minha experiência ainda é pequena. Na parte estrutural, nossa equipe sai daqui, chega lá e constrói normalmente. A dificuldade virá quando entrar a etapa de obra bruta: lajotar, rebocar, contrapiso e acabamento. Ainda não vivi essa experiência.

Em Guarapari, vamos iniciar agora no dia 15. Também teremos nossa equipe própria de estrutura lá. Ela pode se desmembrar em até três obras. Então, por ora, não posso responder com certeza.

Mas qual é sua expectativa?

Para tudo a gente arruma solução. Quando o problema aparecer, vamos estudar e achar solução. Uso essa tática há muitos anos. O Taj mesmo enfrentou deficiência de mão de obra aqui. Trouxemos funcionários de Pernambuco e Sergipe. Pernambuco fornece mão de obra excelente. Alugamos casas para eles e se instalam até concluirmos o eixo. Importamos gente de fora para manter a velocidade.

Falando do comprador, qual o perfil que você vê na Grande Vitória? E qual você procura?

Esse cliente é um só: o mais abastado. Ele paga mais no metro quadrado porque vê o que colocamos ali para justificar o valor. Não temos dificuldade em explicar o preço. A dificuldade é encontrar clientes com condições de comprar. Nosso produto é mais caro para o leigo, mas tem relação valor-oferta muito mais saudável do que apartamentos comuns.

Você pensa no cliente de fora do Estado ao planejar um novo empreendimento? Como?

Cada imóvel tem um consumidor. Lançamos o Bertô no Parque das Castanheiras. Ele é para o consumidor local. O morador de Vila Velha e Vitória gosta do bairro e compra para morar lá. Não dá tempo de alcançar o brasileiro que está nos Estados Unidos ou na Europa (Itália, Suíça e Inglaterra, Portugal).

Quando criamos o Taj, o perfil mudou. O consumidor externo foi muito alto. Chegou a ultrapassar 50% em alguns momentos. Tivemos 20% dos Estados Unidos, regiões onde há muitos brasileiros. Na Europa, Itália, Inglaterra e Suíça. No Brasil, São Paulo ficou com boa parte, seguido de Minas e Goiás.

Por que o Taj fez tanto sucesso com o cliente de fora?

Acho que é um prédio que conversa com o que eles veem lá fora. E esses “estrangeiros” são brasileiros que moram fora. Eles investem aqui ou compram para vir e ter onde ficar, receber a família.

No início, tivemos dificuldade de venda interna por desconfiança natural. Investimos pesado em marketing fora do Estado e do país, acreditando no ditado “santo de casa não faz milagre”. Deu certo. Chegamos a ter 51% de vendas de imóveis externas. Com o andamento da obra, as pessoas daqui passaram a acreditar mais. Hoje estamos em 37% a 38% de público externo.

Como você vê os preços dos imóveis? Chegamos ao teto?

Hoje, nosso preço médio está entre os mais altos do Brasil. No entanto ainda vendo um apartamento de luxo pela metade do preço de um similar em São Paulo, Brasília ou Rio.

Acho que ainda sobe. Nos próximos dois ou três anos, o preço deve crescer acima da inflação. Depois estabiliza. Se a inflação estiver em 5%, o imóvel sobe 12%. Nossa inflação na construção é 8%.

Onde você quer chegar com a Grand?

Queremos crescer um pouco mais. Dentro da empresa, sabemos onde queremos ir. Não queremos ser uma Cyrela. Ou seja, não vamos atuar no país todo nem produzir 15 ou 20 prédios por ano. Queremos ficar com imóveis no Estado, desde que ele permita um VGV acima de R$ 1 bilhão.

Nesse sentido, temos isso há mais de dois anos. Quando chega perto de R$ 900 milhões, fazemos outra incorporação. Queremos um mínimo de R$ 1,2 bilhão em 2025.

Criamos dois novos braços: um residencial sênior, já em produção, e um centro de entretenimento, cujo projeto entra este mês na prefeitura. Queremos atrair clientes de fora para shows, para ficar no nosso hotel sênior. Sempre buscando o cliente externo. Produzir fora do Estado não é nossa prioridade.