O condomínio, nas palavras do Professor Rubens Limongi França, “é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro diviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa (Instituições de Direito Civil, 4ª ed, p. 767)”.
Já o condomínio edilício é a propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa, onde cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala…) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado…).
Apesar do condomínio edilício não possuir personalidade jurídica, está plenamente legitimado para atuar em Juízo, seja ativa ou passivamente.
Desta feita, é corriqueiro que o condomínio atue em alguns tipos de demandas, como, por exemplo, numa ação de cobrança em face do condômino inadimplente ou numa ação de indenização ajuizada por transeunte que se machucou com o lançamento de um objeto do edifício.
Imaginemos, ainda, que nesta segunda possibilidade, o condomínio foi condenado a realizar o pagamento das despesas médicas do transeunte, bem como indenizá-lo pelos danos morais que lhes foram causados em virtude deste fato, mas não tem dinheiro em caixa para realizar o pagamento.
É possível que os condôminos sejam chamados a pagar a indenização que foi reconhecida como sendo uma obrigação do condomínio?
A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o REsp 1.473.484-RS, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que “é possível a penhora de bem de família de condômino, na proporção de sua fração ideal, se inexistente patrimônio próprio do condomínio para responder por dívida oriunda de danos a terceiros”.
A Corte Superior entendeu que cada condômino é obrigado a concorrer para o pagamento das despesas e encargos suportados pelo condomínio, na proporção de sua quota-parte, conforme preveem o art. 1.315 do Código Civil (“O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”) e o art. 12 da Lei nº 4.591/64 (“Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio”).
Desta forma, todos os condôminos são responsáveis pelas despesas decorrentes de eventual condenação judicial imposta em face do Condomínio.
Cabe esclarecer, ainda, que o STJ entendeu que, no caso do Condomínio não conseguir realizar o pagamento da condenação, é possível redirecionar contra os condôminos a execução e determinar a penhora, até mesmo, dos seus apartamentos.
Apesar disso, a inclusão dos condôminos no polo passivo é medida excepcional, que somente devendo ser admitida após esgotadas as possibilidades de se satisfazer o crédito contra o condomínio.
Portanto, em regra, a execução deve ser direcionada contra o condomínio e a penhora deve recair preferencialmente sobre as reservas financeiras do condomínio. No entanto, se elas se mostrarem insuficientes, deve o patrimônio dos condôminos suportar os ônus da execução.
Ressalvando que o Superior Tribunal de Justiça entendeu que é plenamente possível a penhora do bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais, nos termos do artigo 3º, IV da Lei 8.009/90 (“A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”).
Leonardo Barros Campos Ramos
Advogado – Especialista e Mestre em Direito Empresarial
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