– A zona oeste tem um quinto do estoque de 24,6 mil apartamentos novos à venda em São Paulo, somando lançamentos, unidades na planta, em construção, prontas e entregues. São 5,1 mil imóveis, em que predominam 1,7 mil de um dormitório e 1,4 mil com dois quartos, a tipologia campeã de vendas na capital. “A maior parcela custa de R$ 400 mil a R$ 700 mil”, afirma a diretora geral de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle.
Butantã, delimitado pelo Rio Pinheiros, e Vila Madalena, famosa por sua vida noturna, são extremos na curva de preços. Em média, o custo do metro quadrado sai, respectivamente, por R$ 6,9 mil e R$ 16,9 mil, segundo o painel de mercado da Lopes, que mapeia os projetos lançados nos últimos três anos.
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Em 36 meses, a zona oeste cedeu terreno para 127 empreendimentos. São 176 torres, com 14,3 mil novas moradias. Por conta da infraestrutura de serviços e lazer, além dos eixos de transporte com metrô, é a região com o metro quadrado mais caro: R$ 11,8 mil. Na cidade, a média fica em R$ 9,4 mil/m².
Com preço de R$ 400 mil a R$ 699 mil, existem 2,2 mil opções de apartamentos. Um exemplo é o Smiley Home Resort, em construção no Butantã pela Brookfield, com três e quatro dormitórios, área de 77 a 108 m², a partir de R$ 410 mil. Outro é o Smart Vila Madalena, da Gafisa, com um dormitório, de 31 a 40 m², cujo preço mínimo, no site da Abyara, é de R$ 372 mil.
A Brookfield aposta na zona oeste, diz o diretor de incorporação, José de Albuquerque, comentando que já fez “muita coisa na Vila Leopoldina”, bairro onde o estoque sai por R$ 10,5 mil/m². “Temos um grande lançamento com quatro edifícios independentes”, diz, citando o empreendimento Caminhos da Lapa, no terreno da antiga fábrica da Sadia, na Vila Anastácio, que pertence ao distrito da Lapa.
Entre R$ 700 mil e R$ 1,49 milhão, há 1,2 mil unidades. O Place Madalena tem 134 apartamentos com um e dois dormitórios, de 47 e 68 m², e preço inicial de R$ 765 mil, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). No Vista Pompeia, são 44 unidades de três quartos, com 150 m², a partir de R$ 1,4 milhão. Os dois foram lançados em março.
A faixa de preços entre R$ 400 mil e R$ 1,49 milhão engloba dois terços do estoque da zona oeste, onde se destacam Pinheiros e Perdizes. Ambos são classificados entre os três bairros de São Paulo com o maior Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), medido com base nos indicadores de renda, educação e saúde.
“É uma região consolidada, onde a maioria dos bairros são consagrados”, diz Mirella. Em Pinheiros, os imóveis custam em média R$ 16 mil/m². Em Perdizes, saem por R$ 13,3 mil. Em construção, o Brookfield Home Design Pinheiros tem um e dois quartos, 44 a 85 m² e preço a partir de R$ 705 mil. Com área bem maior – de 176 a 316 m² -, o Landscape, em Perdizes, têm quatro dormitórios e preços que vão de R$ 2,6 milhões a R$ 4,9 milhões.
Mirella destaca a Vila Romana, “bairro em expansão, com público já definido”. Ali, o custo é de R$ 11,2 mil/m². Ela fala do lançamento do Mérite, da Exto, com unidades de 164 m². “Planta diferenciada e terraço nivelado com a sala, integrada à cozinha.” E cita o Scene, com três quartos, a R$ 12 mil/m² e tíquete de R$ 900 mil a R$ 1 milhão.
Em seis meses, o tíquete médio dos lançamentos baixou de R$ 775 mil para R$ 748 mil na zona oeste. “Passamos pelo pior momento do mercado”, diz o diretor executivo da Five, André Mouaccad, otimista com este segundo semestre, para dizer que 2017 vai ser melhor. “As vendas voltaram e caiu o número de distratos.”
A zona leste, do outro lado, tem 5,7 mil apartamentos novos à venda, segundo o último balanço do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). É a região da capital que registrou o maior número de projetos do segmento econômico, subsidiado pelo governo com o programa Minha Casa Minha Vida até o teto de R$ 225 mil a unidade.
Em três anos, a zona leste recebeu 21,3 mil apartamentos, de acordo com painel de mercado da Lopes. Foram lançados 141 empreendimentos, cuja maioria (64%) ficou abaixo de R$ 400 mil por unidade. Estão divididos em duas faixas: 34 projetos de perfil popular, até R$ 199 mil, e 54 entre R$ 200 mil e R$ 399 mil.
A demanda por habitações encaixadas no MCMV é enorme, afirma a diretora de incorporações da Atua Construtora, Gil Vasconcelos. “Vendo tudo o que consigo lançar até R$ 225 mil.” Ela garante que um “produto redondo” com esse programa vende fácil. “Para tíquete acima de R$ 300 mil, a velocidade de vendas deu uma caída”, explica.
Na zona leste, o preço mediano do estoque é R$ 7,1 mil/m², segundo o estudo da Lopes, que aponta o maior volume – 3,4 mil apartamentos – para unidades com dois dormitórios. A curva de preços varia de R$ 3,7 mil/m² no Itaim Paulista até R$ 10 mil no Jardim Anália Franco.
Até R$ 225 mil é a faixa mais aquecida do mercado, diz o vice-presidente de habitação econômica do Secovi/SP, Rodrigo Luna, que é sócio da Plano & Plano. “A crise traz dificuldade no que diz respeito às linhas de financiamento, mas essa faixa é preservada pela manutenção do MCMV.”
O estudo da Lopes aponta Guaianases (R$ 3,8 mil) e Itaquera (R$ 5 mil) entre os menores preços da zona leste. Já Vila Prudente (R$ 6,7 mil), Belém (R$ 7 mil), Mooca (R$ 8 mil) e Tatuapé (8,7 mil) têm o metro quadrado mais caro.
