Advogado especialista tira dúvida: em casa alugada, quem paga o IPTU? Veja direitos

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo municipal que incide anualmente sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóveis localizados em áreas urbanas.

Previsto no artigo 156 da Constituição Federal, o imposto é regulamentado pelo Código Tributário Nacional (CTN). O artigo 34 do CTN define como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.

De acordo com a lei, a responsabilidade primária pelo pagamento do IPTU é do proprietário do imóvel. No entanto, a legislação permite que essa obrigação seja transferida ao inquilino, desde que haja previsão expressa no contrato de locação e concordância entre as partes.

O QUE DIZ A LEI DO INQUILINATO

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece direitos e deveres de locadores e locatários. O artigo 22 da lei indica que o pagamento de impostos e taxas, incluindo o IPTU, é obrigação do proprietário, salvo se o contrato estipular que o inquilino deve arcar com essa despesa.

Na prática, isso significa que, sem uma cláusula específica no contrato, o IPTU é de responsabilidade do proprietário. Quando existe a cláusula, a cobrança ao inquilino torna-se válida, podendo ser feita de forma direta ou embutida no valor do aluguel.

QUANDO O INQUILINO PAGA O IPTU

O inquilino paga o IPTU quando o contrato de locação especifica essa obrigação. Essa cobrança pode ocorrer de diferentes formas:

• O valor do IPTU é incluído no boleto mensal do aluguel, somado à quantia pactuada para o uso do imóvel.
• O carnê do IPTU é entregue diretamente ao inquilino, que realiza o pagamento junto à prefeitura.

Em ambos os casos, o locador continua sendo o responsável legal perante o município. Isso significa que, caso o inquilino não pague, a dívida recairá sobre o proprietário, que poderá cobrar o valor devido do locatário judicialmente ou por outros meios previstos no contrato.

QUANDO O PROPRIETÁRIO PAGA O IPTU

Se o contrato de locação não indicar que o inquilino deve pagar o IPTU, essa obrigação permanece com o proprietário. Em muitos casos, o valor do imposto já está embutido no preço do aluguel, sendo uma forma indireta de o locador recuperar essa despesa.

É importante ressaltar que, sem previsão contratual, o locador não pode exigir o pagamento do IPTU de forma separada. Qualquer tentativa de cobrança fora do contrato pode ser contestada pelo inquilino.

IMPORTÂNCIA DE UM CONTRATO DE LOCAÇÃO CLARO

Um contrato bem elaborado é a principal forma de evitar conflitos relacionados ao IPTU e outros encargos. O documento deve especificar claramente:

• Quem é responsável pelo pagamento do imposto.
• Como será feito o pagamento (diretamente à prefeitura ou via repasse ao locador).
• Qual é a periodicidade da cobrança (mensal, anual ou parcelada).

Além do IPTU, o contrato deve abordar taxas de condomínio, seguro, contas de consumo e manutenção, para que não haja dúvidas sobre as obrigações de cada parte.

O QUE FAZER EM CASO DE DÚVIDA OU CONFLITO

Em caso de dúvida sobre quem deve pagar o IPTU, a primeira providência é verificar o contrato de locação. Se não houver cláusula sobre o tema, a Lei do Inquilinato garante que a responsabilidade é do proprietário.

Quando há cobrança indevida ou descumprimento do que foi acordado, o inquilino pode buscar orientação junto ao Procon, a um advogado especializado ou recorrer ao Juizado Especial Cível. A via judicial pode ser utilizada para contestar cobranças que contrariem a lei ou o contrato.

PAGAMENTO PARCIAL E REAJUSTES

Alguns contratos estipulam que o inquilino pagará apenas parte do valor do IPTU. Isso pode ocorrer quando o imóvel possui áreas compartilhadas ou quando há outros encargos adicionais, como reformas e melhorias. Nesse caso, o percentual ou valor fixo deve constar no contrato.

Como o IPTU é reajustado anualmente pelas prefeituras, é possível que o contrato preveja atualização proporcional no valor cobrado ao inquilino. Essa cláusula deve ser clara para evitar discussões sobre aumentos inesperados.

QUITAÇÃO E COMPROVAÇÃO

Guardar comprovantes de pagamento é fundamental. Seja o pagamento feito diretamente pelo inquilino ou por meio do locador, os recibos servem como prova e podem evitar problemas futuros.

Se o pagamento for feito junto com o aluguel, o recibo deve discriminar o valor do IPTU separado do valor do aluguel. Isso garante transparência e comprova que a obrigação foi cumprida.

CUIDADOS AO ASSINAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO

Antes de fechar um contrato, é recomendável que locador e locatário discutam todos os encargos envolvidos na locação, incluindo IPTU, condomínio, taxas de manutenção e consumo de serviços.

Ler atentamente o documento antes de assinar é essencial. Em caso de dúvida, buscar esclarecimento com um profissional especializado pode evitar problemas futuros.

COMO EVITAR PROBLEMAS RELACIONADOS AO IPTU

Para evitar conflitos e cobranças indevidas envolvendo o IPTU em imóveis alugados, algumas medidas são recomendadas:

• Negociar e registrar por escrito quem será o responsável pelo imposto.
• Exigir que o contrato traga informações claras sobre forma e prazo de pagamento.
• Solicitar recibos ou comprovantes sempre que o valor for pago.
• Manter cópia do carnê e dos comprovantes arquivada.
• Comunicar-se de forma transparente em caso de atraso ou dificuldade de pagamento.

Essas práticas ajudam a manter uma relação saudável entre locador e inquilino, além de prevenir disputas judiciais.

O QUE VOCÊ PRECISA SABER

Em uma locação, o pagamento do IPTU é definido pela lei e pelo contrato de locação. Pela legislação brasileira, a obrigação primária é do proprietário, mas essa responsabilidade pode ser transferida ao inquilino se houver previsão clara e específica no contrato, com a concordância expressa de ambas as partes.

A clareza no documento é essencial para evitar interpretações divergentes e prevenir cobranças indevidas. É importante que o contrato detalhe como será feito o pagamento, se o imposto estará incluído no boleto do aluguel ou se o carnê será entregue diretamente ao locatário.

O inquilino deve sempre exigir recibos ou comprovantes que identifiquem o valor do IPTU pago, mantendo-os arquivados durante todo o período de locação e por um prazo posterior, como medida de segurança.

Além disso, acompanhar a situação fiscal do imóvel junto à prefeitura pode evitar surpresas com possíveis débitos pendentes.

Locador e locatário também devem manter diálogo constante, especialmente em casos de reajuste ou atraso no pagamento, garantindo que todas as condições acordadas sejam cumpridas de forma transparente e dentro dos prazos estabelecidos.

Essas práticas reduzem riscos de conflitos, fortalecem a relação contratual e garantem que a responsabilidade sobre o IPTU seja cumprida corretamente, de acordo com a lei.