O que o inquilino pode fazer: guia completo para evitar problemas com o proprietário

Quando alguém aluga um imóvel, as dúvidas começam a surgir: o que o inquilino pode fazer sem pedir autorização? O que exige permissão do proprietário? O Google está cheio de buscas sobre isso, e muitas regras são bem diferentes do que a maioria imagina. Para evitar dor de cabeça, e até prejuízo, vale entender claramente o que o inquilino pode e o que não pode dentro das normas da Lei do Inquilinato.

O QUE O INQUILINO PODE FAZER SEM PEDIR AUTORIZAÇÃO

1. PEQUENOS REPAROS E MANUTENÇÃO DO USO DIÁRIO

Esses são consertos simples, necessários para manter o imóvel funcionando. O inquilino pode executar sem aviso prévio:

• Trocar resistência do chuveiro
• Substituir lâmpadas, tomadas ou interruptores
• Desentupir sifão da pia
• Ajustar portas e janelas emperradas

Por quê? Porque são desgastes naturais causados pelo uso.

2. PINTAR O IMÓVEL (DESDE QUE VOLTE AO ORIGINAL)

O inquilino pode pintar o imóvel durante o contrato, mas deve devolver a pintura igual à que recebeu.

Se o imóvel foi entregue branco, deve ser devolvido branco, mesmo que esteja “mais bonito” com outra cor.

3. TER PETS, SE O CONDOMÍNIO PERMITIR

Muita gente não sabe disso: o proprietário não pode proibir pets, desde que o condomínio permita animais.

• O condomínio pode impor regras (porte, área de circulação, uso de coleira etc.).
• Se o condomínio aceita, o inquilino pode ter o pet mesmo que o dono do imóvel não goste.

4. PEDIR DESCONTOS E NEGOCIAR VALORES

Não existe “tabela” de reajuste ou obrigação de seguir percentual exato. O inquilino pode:

• negociar aluguel
• pedir revisão
• solicitar carência
• propor valor de renovação

Negociação não é proibida e funciona em muitos casos.

O QUE O INQUILINO SÓ PODE FAZER COM AUTORIZAÇÃO DO PROPRIETÁRIO

1. QUEBRAR PAREDES OU FAZER REFORMAS ESTRUTURAIS

Abrir cozinha americana, ampliar cômodos, trocar revestimentos, colocar piso novo: Só com autorização por escrito.

2. INSTALAR AR-CONDICIONADO QUE EXIGE FURO EM FACHADA

O inquilino pode instalar ar-condicionado, mas:

• se houver alteração na fachada → precisa de autorização
• em condomínio → precisa seguir o manual de instalação

Se danificar algo, o reparo é responsabilidade do inquilino.

3. SUBSTITUIR PORTAS, JANELAS OU METAIS DE ALTO VALOR

Trocas grandes contam como benfeitorias, e o inquilino precisa perguntar antes.
Sem autorização, perde o direito de ressarcimento.

4. SUBALUGAR O IMÓVEL

Alugar um quarto ou repassar o imóvel para outra pessoa só é permitido se o proprietário concordar formalmente.

O QUE O INQUILINO NÃO PODE DE JEITO NENHUM

• Atrasar aluguel repetidamente (pode gerar despejo)
• Mudar fechadura sem fornecer cópia ao proprietário
• Realizar obras que prejudicam a estrutura
• Usar o imóvel para fins diferentes do contrato (ex.: transformar residencial em comercial)

BENFEITORIAS E MELHORIAS: O QUE O INQUILINO PODE INVESTIR

Muitos inquilinos querem melhorar o imóvel para torná-lo mais confortável. É importante diferenciar o tipo de intervenção. As benfeitorias necessárias, como consertos de vazamentos ou problemas elétricos, podem ser feitas pelo inquilino, desde que o proprietário seja avisado e, normalmente, ressarcido. Já as melhorias decorativas ou que aumentam o valor do imóvel exigem autorização formal.

Alguns exemplos que precisam de permissão incluem:

• Instalação de prateleiras fixas ou armários embutidos;
• Pintura com cores diferentes da original;
• Substituição de pisos ou revestimentos.

Essas ações só devem ser feitas com acordo por escrito para evitar conflitos futuros.

MUDANÇAS NO CONTRATO: O QUE O INQUILINO PODE NEGOCIAR

O contrato de aluguel não é definitivo. O inquilino pode solicitar ajustes que deixem a relação mais equilibrada. Entre as situações mais comuns estão: mudança de datas de pagamento, negociação de reajustes ou descontos e prorrogação do prazo de contrato. Todas essas medidas podem ser formalizadas por escrito, garantindo segurança para ambas as partes.

USO DO IMÓVEL E RESPONSABILIDADES DO INQUILINO

O inquilino pode utilizar o imóvel conforme o contrato, mas há limites claros. Não é permitido transformar a residência em comércio sem autorização. Também é obrigação do inquilino manter a limpeza, evitar danos e respeitar vizinhos. Além disso, problemas estruturais devem ser comunicados imediatamente ao proprietário, pois ele é responsável por reparos que comprometam a segurança.

CONDOMÍNIO E ÁREAS COMUNS

Mesmo alugando, o inquilino deve respeitar o regulamento do condomínio. Ele pode usar as áreas comuns conforme as regras, solicitar manutenção que afete seu uso, e ter pets se o regulamento permitir. No entanto, qualquer alteração permanente nessas áreas exige autorização formal.

SINAIS DE ALERTA: QUANDO O INQUILINO DEVE ACIONAR O PROPRIETÁRIO

O inquilino pode e deve comunicar rapidamente situações que comprometam a segurança ou a estrutura do imóvel. Isso inclui vazamentos, infiltrações, problemas elétricos, rachaduras e infestação de pragas. Agir cedo evita que pequenos problemas se transformem em grandes prejuízos.

INQUILINO PODE INSTALAR AR-CONDICIONADO OU VENTILADORES FIXOS?

O inquilino pode instalar aparelhos, mas alterações que envolvam perfuração de paredes ou fachadas exigem autorização do proprietário. O ideal é formalizar por escrito e garantir que qualquer instalação possa ser removida sem danificar o imóvel. Dessa forma, evita-se conflitos ao final do contrato.

INQUILINO PODE MUDAR O USO DO IMÓVEL?

Não. O inquilino só pode usar o imóvel conforme descrito no contrato, normalmente residencial. Transformar a residência em comércio, aluguel por temporada sem permissão ou qualquer atividade que gere risco ou incômodo a vizinhos não é permitido. A violação pode resultar em rescisão do contrato.

INQUILINO PODE COLOCAR ITENS DECORATIVOS PERMANENTES?

Depende. O inquilino pode colocar quadros, prateleiras ou cortinas removíveis. Porém, alterações permanentes como instalar armários embutidos, trocar pisos ou pintar paredes com cores diferentes do contrato exigem autorização do proprietário. Sem autorização, o inquilino pode ter que desfazer a mudança e arcar com custos.

INQUILINO PODE RECUSAR REPAROS SOLICITADOS PELO PROPRIETÁRIO?

O inquilino não pode se recusar a permitir reparos essenciais. O proprietário tem direito de realizar consertos estruturais ou de segurança, desde que haja aviso prévio. O que o inquilino pode é questionar ou solicitar ajustes em horários ou métodos, mas não impedir reparos fundamentais.

INQUILINO PODE EXIGIR RESSARCIMENTO POR MELHORIAS FEITAS NO IMÓVEL?

Sim, mas apenas para benfeitorias necessárias ou úteis, desde que autorizadas previamente. Melhorias puramente decorativas (voluptuárias) geralmente não dão direito a ressarcimento. O ideal é sempre formalizar qualquer acordo por escrito para evitar disputas no fim do contrato.