Hoje vamos trazer algumas das principais métricas/parâmetros para escolher o fundo imobiliário adequado para investir. Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) funcionam da mesma forma que fundos de investimento, mas eles captam recursos dos investidores para aportar em imóveis ou papéis que investem em imóveis, como no caso dos fundos de recebíveis.
Muitos investidores olham apenas a rentabilidade, esquecendo de analisar outros quesitos que farão total diferença no longo prazo. Mas, assim como nas ações, a análise dos fundamentos dos FIIs é muito mais do que isso. Pensando nisso, confira 7 indicadores que são muitos relevantes para o investimento em fundos imobiliários.
1) Vacância dos imóveis que o fundo possui
A vacância está ligada diretamente à qualidade do ativo e à capacidade do fundo de pagar seus rendimentos. A taxa representa o percentual do imóvel que está desocupado, sendo que no caso dos fundos consiste na média das vacâncias de seus imóveis. Vacâncias muitos altas geralmente demonstram condições negativas de mercado para o fundo, além de afetarem os rendimentos.
Por isso, é fundamental avaliar tanto da vacância atual quanto a histórica, verificando a resiliência do imóvel, tanto em períodos favoráveis de mercado quanto em períodos mais adversos.
2) Dividend Yield
O dividend yield (d.y) mostra o retorno de dividendos anual em relação ao preço de mercado do fundo. Assim, basicamente indica o retorno do fundo. Mas é aqui que muitas pessoas caem em erros: não basta avaliar apenas o d.y., visto que os retornos podem não ser consistentes, ou outros riscos atrelados ao fundo não compensarem.
Pode ser uma boa, nesse sentido, avaliar as perspectivas de rendimentos futuros do fundo, em questões como os indexadores a que seus contratos ou papéis, a depender do fundo, estão atrelados.
3) Preço/Valor Patrimonial
O valor patrimonial, diferente do valor de mercado, inclui apenas o valor intrínseco dos imóveis que o fundo tem, isto é, seu patrimônio. Para chegar ao preço/valor patrimonial (P/VP), basta dividir o valor patrimonial por cota pelo preço que o mercado está pagando. Quanto menor for este indicador, mais descontado está o fundo.
Em caso de fundos imobiliários negociados abaixo de seu valor patrimonial, por exemplo, os imóveis detidos pelo fundo têm um valor maior do que o mercado está pagando por ele. Pode ser uma oportunidade, mas vale conferir se não há motivos para eles estarem descontados.
4) Cap Rate
O cap rate, ou taxa de capitalização, é usado para indicar a taxa de retorno que se espera ser gerada em um investimento imobiliário, estimando o retorno potencial.
O indicador representa a porcentagem da renda anual do imóvel em relação ao seu valor. Ou seja, se o imóvel é avaliado em R$ 120 mil e o preço do aluguel é de R$ 1 mil por mês, o retorno anual será de R$ 12 mil, o que resulta em um cap rate de 10 %.
5) Tipo de fundo imobiliário
Ao adquirir fundos imobiliários, assim como em ações, é importante diversificar. Não compre apenas um fundo, tenha outros e de perfis de investimentos diferentes, para que você consiga descorrelacionar as teses de mercado dos segmentos dos fundos que possui.
Alguns exemplos de tipos de FIIs são os fundos de recebíveis, que tendem a ganhar com a alta dos juros, por exemplo, fundos de galpões logísticos, que tendem a ganhar com a aceleração da atividade econômica. Veja a seguir os principais tipos de fundos imobiliários:
6) Diversificação dos imóveis
Além da diversificação do seu portfólio de fundos, também é importante analisar a diversificação do fundo em relação aos seus imóveis. Nesse sentido, os principais aspectos são a concentração por inquilino e região, embora existam diversas outras métricas.
Por exemplo, se 50% dos imóveis do fundo forem locados por um único locatário, caso este deixe o imóvel a vacância iria para as alturas, o que poderia comprometer tanto os rendimentos do fundo quanto o preço das cotas no mercado. Já no caso da diversificação regional, vale analisar se há muitos imóveis do fundo localizados em apenas uma cidade, por exemplo.
7) Administração/gestão
Além de analisar a qualidade e o track record dos profissionais envolvidos na gestão do fundo, vale ver se a gestão é ativa ou passiva.
Outra questão são as taxas que você está pagando para quem administra o fundo. É o caso das taxas de administração e performance. Quanto menor forem, melhor.
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