Por Ricardo Frizera | A gestora de fundos carioca Vinci Partners anunciou ontem (8) à noite a compra do Shopping Praia da Costa, em Vila Velha, por R$194.023.243, em histórica transação imobiliária no Espírito Santo. A Vinci anunciou a compra com um preço ‘abaixo de R$5.000/m2’ e abaixo do custo de reposição do ativo (soma do custo do terreno com custo da obra) — o que sinaliza que o shopping foi vendido “barato”. O shopping vai fazer parte de um dos maiores fundos imobiliários do país, o Vinci Shoppings Centers, negociado na bolsa de valores brasileira com o ticker VISC11.
LEIA A CARTA DO FUNDO NA ÍNTEGRA
Na data de hoje, o Fundo celebrou compromisso de compra e venda para a aquisição de fração imobiliária que representa 98,5% do shopping Praia da Costa, localizado em Vila Velha, Espírito Santo (“Aquisição”), totalizando 39.426 m² de ABL própria.
DETALHES FINANCEIROS
O valor da Aquisição será de R$ 194.023.243,00, podendo ser adicionada uma parcela a ser paga em 2025, sujeita ao atingimento de um determinado nível mínimo do NOI [net operating income, em inglês, lucro operacional] do shopping em regime caixa entre os anos de 2021 e 2024.
O Preço será pago em 4 parcelas, sendo a primeira de R$ 114.023.243,00 à vista na data de conclusão da Aquisição e o restante em 3 parcelas anuais corrigidas por 100% do CDI.
A expectativa é que a aquisição seja concluída em até 45 dias desta data, estando sujeita à implementação de condições precedentes usuais em transações desta natureza e que não envolvem direito de preferência e nem diligência (que já foi concluída).
A negociação desta Aquisição, que constava na destinação de recursos da 6ª emissão de cotas do Fundo, havia sido iniciada antes da pandemia do COVID-19.
RENEGOCIAÇÃO DURANTE A CRISE
Com a crise, os termos da transação foram renegociados convertendo 30% do preço original em pagamento futuro condicionado ao retorno da performance operacional do shopping a níveis e trajetória de crescimento esperados pré-crise, criando uma estrutura mais protegida para o Fundo.
PREÇO DA AQUISIÇÃO
O Preço da aquisição foi inferior a R$ 5.000/m², o que representa um valor substancialmente abaixo do custo de reposição do ativo, e 58% abaixo do valor de mercado/m² dos shoppings do portfólio atual do Fundo¹. Além disso, a transação representa um cap rate de 10,9% sobre o Preço, baseado no NOI de 2019 em regime caixa.
A compra do Praia da Costa, que será a 2ª maior contribuição de NOI ao Portfólio do Fundo, é a segunda aquisição de controle de um shopping pelo Fundo.
Além disso, esta aquisição adiciona uma nova administradora e um novo estado para o Fundo, passando o VISC a ter presença em todos os estados da região Sudeste e permanecendo como o fundo imobiliário detentor do maior número de participações diretas em shoppings, com 15 ativos em operação.
ESTIMATIVA DE RENDIMENTO
A expectativa da gestão é de que a aquisição do shopping gere, nos próximos 12 meses, o equivalente a R$ 0,10/cota ao mês, o que, descontados os efeitos da redução das receitas de aplicação financeira do caixa utilizado na aquisição, representa um incremento mensal de R$ 0,09/cota ao resultado caixa que seria gerado sem esta aquisição [o fundo fechou ontem a R$108,30 a cota].
Esta estimativa não representa promessa ou garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para os Cotistas, e foi baseada na estimativa da gestão para o resultado do shopping nos próximos 12 meses, assumindo redução gradativa dos impactos da crise do COVID-19 no shopping.
PARTICIPAÇÃO COMO CONTROLADOR
A aquisição do shopping Praia da Costa será a segunda participação de controle em um shopping regional pelo Fundo, passando este a ser o responsável por todas as decisões estratégicas do empreendimento, incluindo a indicação do novo superintendente do shopping, que será responsável pela execução dos planos estratégico e de melhorias do shopping, além de supervisionar as atividades comerciais, financeiras e operacionais do empreendimento.
A gestão considera que existem oportunidades de melhorias do resultado operacional do shopping (“NOI”), não consideradas no cálculo de cap rate de 10,9% desta aquisição e tampouco na estimativa de rendimento gerada por esta aquisição para o Fundo.
SHOPPING PRECISA DE MELHORIAS, AFIRMA VINCI
Na visão da gestão, o shopping foi impactado com a falta de investimentos no equipamento e na área comercial ao longo dos últimos anos, em especial, após a inauguração do shopping concorrente Vila Velha em 2014, localizado cerca de 4,0 km do shopping Praia da Costa.
O plano estratégico do Fundo para o ativo envolve a realização de investimentos, em especial na área comercial, visando atração de novas lojas para o shopping e fortalecendo o mix, buscando aumentar sua taxa de ocupação, que atualmente está em 90,1%.
Além de investimentos na área comercial, que devem gerar incremento de vendas, a gestão acredita que é possível extrair um melhor resultado operacional do shopping considerando o nível atual de vendas do empreendimento em relação ao seu resultado.
Enquanto o Praia da Costa apresenta vendas/m² 18% abaixo da média do portfólio do VISC, o NOI/m² do shopping, de R$ 561/m², é 44% inferior à média do Fundo, o que indica um potencial aumento de resultados com uma melhor conversão das vendas.
O custo de reposição é a soma da obra com o terreno em um empreendimento imobiliário. Transações abaixo do custo de reposição, como essa, são consideradas baratas pelo mercado — bons ativos imobiliários costumam ser vendidos muito acima do valor de construção. Apesar disso, vemos com bons olhos a aquisição porque sinaliza que o Espírito Santo está entrando no radar dos grandes investimentos imobiliários nacionais. A observar que essa é possivelmente uma das maiores (se não a maior) transação imobiliária do Espírito Santo no século XXI.
* Luiz Henrique Stanger é consultor imobiliário e escreve Mundo Business aos domingos
Caso queira ser sócio do Shopping Praia da Costa você pode adquirir cotas do fundo VISC11 na B3 em uma corretora (como o BTG Pactual Digital, por exemplo).
Uma cota do fundo VISC11 pode ser adquirida com apenas R$108,30 no fechamento de ontem (08).
O VISC tem 15 ativos em operação, distribuídos em 10 estados. Dentre os principais shoppings o Iguatemi Fortaleza, Iguatemi Florianópolis — e agora o Praia da Costa.
Com cerca de 40.000m2, a compra do Praia da Costa representa um aumento de 36% da ABL (Área Bruta Locável) do fundo, que soma 148,5 mil m² de ABL Própria.
As informações/opiniões aqui escritas são de cunho pessoal e não necessariamente refletem os posicionamentos do Folha Vitória
