Um dos investimentos de maior retorno em 2019 foram os Fundos Imobiliários (FII’s). Essa forma mais acessível e menos burocrática para investir em imóveis une a agilidade e a liquidez do mercado financeiro com um investimento que os brasileiros por tradição sempre fizeram. Antes de mais nada, bom deixar claro: entendemos que se trata de uma boa classe de ativos para o investidor se expor no longo prazo, focado em geração de renda. No entanto, com a enxurrada de investidores que entraram nesses fundos observamos uma forte valorização de suas cotas, o que significa que alguns FIIs podem esconder perigos para o investidor desavisado. Entenda mais a seguir.
Fundos imobiliários são fundos que tem como objetivo reunir pessoas para investir em imóveis ou papéis atrelados a imóveis (como títulos de dívida com lastro imobiliário). Eles são negociados na bolsa de valores assim como qualquer ação.
Quando você adquire uma cota de FII, está adquirindo uma pequena parcela de um edifício comercial, shopping, galpão logístico, hospital, propriedade agrícola e consequentemente tem direito a uma parcela proporcional dos aluguéis e rendimentos.
Segundo o Boletim Imobiliário de Novembro de 2019, publicado pela B3, 2019 foi o ano da corrida das pessoas físicas aos FII’s. Entre 2012 e 2017, o número de investidores nesses ativos ficou praticamente estagnada em 100 mil. Do início de 2018 até hoje, esse número quase sextuplicou (!), chegando a 573 mil investidores.
Esse crescimento inédito não é injustificado. Os FII’s são um bom começo para quem está iniciando em renda variável, pois são menos voláteis que as ações, já que possuem o lastro dos imóveis e seus aluguéis. Isso porque os FII’s pagam dividendos mensalmente (ótimo para quem quer gerar renda) que geram um retorno anual normalmente superior à Selic, taxa básica de juros da economia.
No entanto, essa alta na demanda e fortes expectativas para os FII’s resultou numa forte valorização desses ativos no segundo semestre de 2019, em especial no último trimestre. No ano, o índice de fundos imobiliários (IFIX) superou a bolsa (que teve um ótimo resultado) em 9 pontos percentuais — valorização explicada, em grande parte, pela redução da vacância dos imóveis e pela perspectiva de reajuste no preço dos aluguéis.
Como resultado, as cotas de alguns fundos estão sendo negociados na bolsa a valores muito superiores ao valor do patrimônio que eles possuem (medido pela divisão do preço da cota pelo valor patrimonial do fundo — ou seja, a divisão de quanto ele está sendo cotado no mercado pelo valor do patrimônio avaliado dos imóveis em que ele investe). Um claro sinal de que os investidores estão dispostos a pagar mais especialmente em ativos de maior qualidade.
Em agosto de 2019, três quartos dos FII’s da bolsa estavam negociados a um valor superior ao seu valor patrimonial. Em muitos casos, o ‘prêmio’ chegava a 50% ou 70%. É como pagar R$1.500.000 por um apartamento que vale R$1.000.000. Você faria? Eu não. Sabemos, entretanto, que alguns ativos terão os valores patrimoniais revistos dado à queda da taxa de juros — ainda assim, consideramos alguns preços cotados à mercado demasiadamente elevados, não oferecendo margem de segurança aos investidores.
Com os preços inflacionados, o investidor deve se atentar que caso a expectativa positiva para os FII’s se reverta e haja uma correção nos mercados, é pouca a margem de segurança o investidor pode sofrer uma perda significante de capital, já que entendemos que o comprador está pagando um valor adicional talvez desarrazoado sobre o que o ativo de fato vale. Vale também lembrar que essa é uma opinião do colunista, e não é consenso no mercado.
Entretanto, fundos imobiliários apresentam muitas vantagens, como a isenção de tributação no pagamento de dividendos e a possibilidade de investir e ganhar a rentabilidade de grandes ativos imobiliários como shoppings e prédios, de maneira diversificada e líquida. Portanto permanece a seguinte dúvida: como entrar de maneira segura nesses ativos? Logo a seguir, damos algumas alternativas para quem quer adquirir FII’s a um preço mais justo.
Tendo em vista o valor “esticado” que está sendo pago pelas cotas de fundos imobiliários, investidores começam a ficar desconfortáveis em entrar nessa categoria de investimento. Uma súbita correção nos preços pode levar a uma perda irrecuperável de capital. No entanto existem duas maneiras de entrar com mais segurança nos FII’s.
A primeira é aguardar uma queda nos preços dos FII’s, de forma a reduzir o prêmio (valor adicional) pago pelo valor patrimonial (veja o P/VPA do seu fundo em fundsexplorer.com.br).
A segunda é participar da emissão de novos FII’s na bolsa de valores (o que deve ocorrer com maior frequência nesse ano) ou exercer seu direito de subscrição (sua preferência de adquirir novas cotas) de fundos que você já possui. Essas modalidades geralmente oferecem papéis com um desconto considerável com relação à cotação da sua tela.
Somente no ano de 2019, o brasileiro pagou mais de R$ 2,4 trilhões em impostos, considerando-se os valores que foram arrecadados pela União, estados e municípios. Esse montante supera em mais de R$ 100 bilhões a quantia referente a 2018, mas está dentro das previsões, tendo em vista a inflação no período e os problemas que o governo enfrenta.
De acordo com matéria divulgada pela Bloomberg, mais de 120 milhões de trabalhadores entre as 12 maiores economias do mundo serão diretamente afetados pelo uso de Smart Machines nos próximos 3 anos. A automação de várias atividades e o uso de Inteligência Artificial obrigarão esses profissionais a se readequarem no mercado, buscando novos cargos e habilidades.
Após um 2019 conturbado no que tange à política monetária global, com reduções das taxas de juros para tentar driblar a possível desaceleração econômica, 2020 aparenta ser um ano de maior calmaria. Segundo previsão da Bloomberg Economics, os maiores Bancos Centrais do globo (EUA, EU, Japão e Inglaterra) devem manter suas taxas até o final do ano (via Money Times). A conferir.
As informações/opiniões aqui escritas são de cunho pessoal e não necessariamente refletem os posicionamentos do Folha Vitória
