O valor de mercado de imóveis novos e usados está cada vez mais distante nas principais cidades do Brasil e do Espírito Santo. Diversos compradores estão dispostos a pagar até o dobro do preço em imóveis novos, quando comparados a opções mais antigas. Na Praia do Canto, imóveis entregues recentemente estão precificados entre 10 mil e 12 mil reais o metro quadrado enquanto um imóvel usado com necessidade de reformas pode sair entre 5 mil e 6 mil reais no mesmo bairro. Sobre os principais fatores que impactam na precificação de imóveis, conversamos com o consultor imobiliário Luiz Henrique Stanger.
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Para o consultor imobiliário Luiz Henrique Stanger, não existe rivalidade entre imóveis novos e usados e assim como no mercado financeiro, o fator determinante é o perfil do cliente.
Quando se trata de imóveis usados e antigos, com 20 a 40 anos de construção, o maior destaque é que eles geralmente são mais espaçosos, fator que vem sendo cada vez mais valorizado em meio à pandemia. Eles se concentram nos bairros Praia do Canto, Jardim da Penha, Mata da Praia e Praia da Costa.
Contudo, Stanger avalia que o preço menor do metro quadrado geralmente se dá pela grande necessidade de reformas – que tem um custo base a partir de R$ 3 mil por metro quadrado.
São necessárias mudanças em itens como móveis e eletrodomésticos e reparos elétricos e hidráulicos. “Para tudo isso, o proprietário deve ter disposição para gerenciar compras e prestadores de serviço”, alerta o consultor.
Já para compradores de imóveis novos (foco em Jardim Camburi, Bento Ferreira, Itapoã e Itaparica), Stanger afirma que o perfil do comprador muda para quem deseja um imóvel moderno, em que basta instalar seus móveis e realizar retoques. E, apesar de mais caros, eles também são mais econômicos.
“Os lançamentos mais recentes contam com estrutura para receber ar condicionado split ou central, acabamentos e revestimentos seguindo tendências, plantas versáteis e construção seguindo padrões de normas de conforto térmico e acústico. Além disso, vários acessórios mais sustentáveis deixam a taxa condominial mais econômica”.
Stanger reforça: tudo depende do perfil e do gosto do comprador. “Uma coisa é certa: dificilmente se encontra o imóvel perfeito; portanto, é necessário escolher o que se apegar – espaço ou modernidade – e do que abrir mão – gastos com reformas ou metro quadrado mais caro”.
Nessa semana, o Santander abriu uma controvérsia no mercado de Fundos Imobiliários colocando em xeque a validade dos contratos durante a pandemia. O banco foi à justiça, em ações separadas, pedir reavaliação de 28 contratos de locação de prédios que abrigam agências do Santander espalhados pelo Brasil. Com a Via Varejo, uma situação similar ocorreu.
Cito esses grandes casos para mostrar o tamanho do problema que a pandemia desencadeou no mercado de locações; entretanto, na relação entre as pessoas físicas que possuem imóveis para alugar e gerar renda e seus locatários não foi diferente. Ouvi de um gestor de uma grande imobiliária que logo no início das medidas de isolamento social ele recebeu 100 casos de pedidos de redução dos valores a serem pagos.
Neste momento, é importante entender que tanto o locador quanto o locatário podem estar financeiramente fragilizados. Flexibilizações podem ser feitas — no entanto, as disposições contratuais devem continuar sendo observadas.
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